浩文世纪2010年郑州新长城耿河项目整合营销策略提报.ppt

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1、新长城耿河项目整合营销策略提报前言：基于企业、项目、区域的开发愿景基于开发愿景所面临的问题第一部分：市场研究郑州豪宅市场研究区域市场研究及个案分析基于郑州豪宅市场和区域市场的结论第二部分：豪宅运作专项研究浩文世纪豪宅历练6法裘马都专项研究Artdeco专项研究目录Contents第三部分：项目综合分析项目SWOT分析项目与竞争对手纵向比析第四部分：项目核心策略整体策略规划产品发展建议客群定位广告策略第五部分：阶段推广执行总纲第六部分：分阶段的执行策略目录Contents企业：新长城10年发展，项目在企业

2、品牌之路上扮演什么样的角色，承担什么样的使命？项目：整个新长城百万平方区域开发规模中最有价值的地块，应该实现怎样的开发目标？城市：西区开发中最值得期待的项目，能为领导西区崛起做点什么？前言项目愿景高端豪宅·西区领导者西区崛起的领导者耿河地块独立开发背景下的市府区第一豪宅全球一体化背景下的世界顶级品牌云集的品质人居样板1亿中原人向往的、仅供100万以上身价者尊享的荣耀居所10年新长城地产“高端精品居住区”开发理念下新的行业标杆环保主义渐成主流理念背景下，领先20年的可持续发展人居标本基于耿河地段和项目愿景

3、，我们首先明确本次提案目标本案三大问题解决主张如何突破区域形象瓶颈？在中低端楼盘扎堆的老城区-西区，如何树立本案“高端豪宅”形象？一问？二问？如何突破升龙双面夹击？在180万㎡中原新城和120万㎡升龙国际中心的双面夹击下，如何突围？如何突破区域价格瓶颈？在区域均价4500元/㎡的背景下，如何实现6000元/㎡的销售目标？三问？针对上述三座大山：板块压力？竞争压力？价格压力？我们开始思考突围之道！第一部分：市场研究郑州高档住宅市场扫描1、郑州高档住宅分类郑州市内目前的高档住宅以依托的核心价值优势主要分为三

4、类：1、地段价值优势型（曼哈顿、PAMA、银基王朝）2、环境资源优势型（建业森林半岛）3、产品打造优势型（空缺）2、郑州高档住宅分布依托地段价值、环境资源优势，郑州市高档住宅，主要集中在CBD、未来大道、中州大道、金水路沿线和绿荫广场、北大学城。3、郑州高档住宅市场销售现状郑州在售高层物业类的高档住宅，价格基本在5700-6600元/㎡左右，目前在售高层类高档楼盘中银基王朝价格最高，均价为6400元/㎡，但仍未突破7000元/㎡大关。多数高档楼盘以大户型为主，170-180㎡四房占总体比例较大，160㎡

5、以上大户型约占社区总体套数的40%，销售去化情况良好。序号项目名称板块成交均价主力面积主力户型套比1银基王朝金水区6400元/㎡160—260㎡三房/四房100%2广汇PAMA金水区6000元/㎡180—190㎡四房41.8%3温哥华山庄CBD8000元/㎡140—260㎡三房/四房95%4绿城百合四期CBD7500元/㎡160㎡三房45%5联盟新城四期CBD8700元/㎡140—290㎡三房/四房90%6阳光新城金水区5900元/㎡150—178㎡三房/四房49%银基王朝定位中原最顶级的豪宅和中原最大

6、的豪宅社区（世界豪宅）SLOGON100万㎡纯高层中原首席富人区关键词金水大道银基王朝心灵富豪世袭领地优势1、地段优势：未来大道(第一财富大道)/金水大道(第一行政大道)/中州大道(第一景观大道)三条城市最具代表性的繁华主干道围合的金三角地带，属于寸土寸金的城市发展最核心地段.2、规模优势：500亩占地规模，100万㎡总建面积3、开发企业实力：成功开发银基商贸城，郑州商业的一面旗帜4、高端品质：每幢大楼均有５０００立方米的五星级豪华立体大堂；三菱豪华观光电梯和时速每秒达２．５米的三菱高速电梯；可视对讲门

7、铃、指纹密码锁等９重超级智能防线5、商业配套建设：铂金级写字楼、超五星级大酒店6、物业顾问：丹尼尔物管劣势1、该项目推广不是很成功，推广主题没找准核心价值点，推广调性可谓“豪气+阔气+霸气=土气”，贵气不足，给人暴发户的感觉，因此产品价值一直得不到市场的真正认可，一期200㎡以上户型滞销。2、一期户型设计比较单一，仅有240-260㎡四房户型4.1、郑州高档住宅市场个案解析—银基王朝4.2、郑州高档住宅市场个案解析—广汇PAMA广汇PAMA定位开创中原人居奢适时代（奢适品）SLOGON金水路30万㎡国际

8、社区关键词别墅级公园大宅/世界级国际奢适社区优势1、地段优势：未来大道(第一财富大道)/金水大道(第一行政大道)/中州大道(第一景观大道)三条城市最具代表性的繁华主干道围合的金三角地带，属于寸土寸金的城市发展最核心地段.2、国际团队：香港华艺建筑设计院与香港贝尔高林景观设计院担纲设计。3、公园景观：独享金水路与中州大道形成的60余亩CBD城市景观大道（含括44亩的城市中央公园）4、高端品质：中原罕见9米薄板建筑/中原首度引入室外自动扶梯/6