芦花庄园项目整合营销思路提报.ppt

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1、芦花庄园项目整合营销思路提报---纵横地产目录前言客户分析市场分析营销思路执行细案前言前言1滨海新区进入国家战略发展计划，成为中国整体关注焦点.区域高端人士聚增.前言2“限制别墅类地产”政策出台，使得别墅价格继续走高，天津别墅市场值得期待。目标客户从观望转向关注.前言32006--2007年后别墅市场集中放量，造成目前市场在售项目在20个以上，竞争趋于白热化。4高端客户居住理念日趋理性.中心型别墅项目及度假型别墅项目平分秋色.各自项目细化卖点梳理及有效的市场诉求成为关键.前言5随着天津整体经济的迅猛发展

2、,高端客户群体呈现多极化发展趋势(职业特征等并不单一).产品与目标群体的精准定位成为项目操作成功关键.前言别墅项目稀缺,挤压高端群体购买欲望.投资方式多样化与别墅项目总房款矛盾.前言6、别墅市场发展方向直销时代的来临及下线操作别墅项目操作关键词--口碑市场分析市场分析一、土地一级市场分析2007年一季度国家出台“限制别墅类地产”政策之后，使得别墅类地产因限制土地供应，新增供应稀缺。市场分析二、房地产二级市场分析滨海湖板块东丽湖板块滨海核心板块由于土地的供应量的下降使得该板块内的别墅项目在后期增加的可能

3、性较小；但关注程度较高近年来别墅项目发展最快的板块，作为连接市区与滨海新区的中间地带，其发展潜力很大。珠江(宝坻)板块滨海湖板块滨海湖周边区域规划建设一批极具竞争力的世界级旅游项目,打造滨海休闲旅游度假的核心区域.连接北京与天津的中间板块，高端配套现已呈现,生态资源得天独厚。生态资源得天独厚，别墅产品竞争力较强。市场分析竞争对手：主要竞争对手潜在竞争对手滨海湖万科东丽湖弘泽制造远洋新干线京津新城东丽湖板块项目名称地理位置发展商景观特点规模经济指标价格情况占地面积建筑面积建筑形式容积率绿化率户型面积万科东

4、丽湖三期东丽区东丽之光大道天津万科房地产有限公司规划上做成组团式围合,形成景观组团8.1万平米80794平方米独栋别墅合院别墅联排别墅公寓0.6240%188－350㎡，主力户型为220平米左右的独栋别墅联排别墅13000，双拼20000水畔茗墅东丽区建国大街和津沽路交口天津米兰置业有限公司40万连排与双拼别墅，花园洋房35%200-300平米均价7000远洋新干线东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口远洋地产有限公司21万38万联派、双拼别墅0.55200-350平米夏阳溪韵风景湾东丽东丽湖东丽之光

5、大道北侧天津亿兆投资发展有限公司依托东丽湖稀缺而绝佳的自然景观资源和生态系统107000平方米54600平方米景观别墅、双拼、联排、独栋别墅0.5152%200-300平米连排6800，双拼8500朗钜天域东丽区东丽湖东丽之光大道北侧深圳市朗钜实业有限公司东丽湖水生态环境1500亩联排、双拼、独栋0.4648%联排:208-220平米、双拼：264-320平米、独栋：390-590平米连排150-180万/套，独栋800-1500万/套滨海湖板块项目名称地理位置发展商景观特点经济指标价格情况销售进度建筑

6、形式容积率绿化率户型面积周边环境芦花庄园海汉北路龙海高尔夫球场内天津富士房地产开发有限公司项目包括36洞高尔夫球场、温泉会所、游艇码头等相关休闲配套独栋、双拼、联排0.2560%320-350小区距离开发区中心区20分钟的车程，40分钟可以到达国际机场，1小时内可以到达天津市区。17000未成交滨海湖天津滨海新区内天津东方鸿铭旅游地产开发有限公司规划上突了自然、生态及水系，建筑上强调相互之间的组合和立面设计独栋、双拼0.4650%200-450距离开发区核心区较近，40分钟到达天津机场潜在竞争项目弘泽制

7、造天津经济技术开发区开发区第一大街与第二大街之间弘泽建设集团22万平方公里的珍稀原生态湿地资源和千种植被形成绿化带多层高层独栋1.1740%300-500位于滨海新区开发区内，属于繁华闹市区，周边配套有高端使命文化广场等无未开盘京津新城宝坻沿津蓟高速往蓟县方向3号出口合生创展、珠江地产别墅群体与温泉水系和高尔夫球场相隔交错联排、双拼、独栋0.2770%200-2000平米均有潮白河水域面积14.8平方公里,面积50000亩的平原森林均价5000/平米项目共分十期开发，前期售价很低，已基本售完，现状销售平

8、稳，均每月实现20套左右销售纵横观点：中心型与度假型别墅项目明晰。度假型别墅项目产品同质化严重。市场分析客户分析客户分析目标客户特性：行业分布职业职位文化年龄收入水平购房情况消费特性区域分布涉及金融、地产、IT业、零售、制造业等众多领域。大型企事单位企业领袖及高管、私营企业业主、具有隐性收入的军政要员、文艺界名流（如演员、艺术家等）多数大专以上文化背景，多数拥有二次再造以上学历年龄阶段主要为35-50岁，往上少量浮动至60岁身价三千万以上至