九溪半岛项目营销思路提报

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1、[九溪半岛]营销策略报告提案：陕西房天下2017.5.252017年九溪半岛营销思路提报——客观，主动，顺势而为外部因素分析2016-2017年成交统计城区域客户去化情况竞品市场格局竞品优劣势分析2017年九溪半岛销思路2017年九溪半岛营销策略及执行第一部分第二部分2017年九溪半岛营销思路提报报告纲要Outline内部因素分析本案不利因素本案货量梳理本案价值深挖掘Part/1外部因素分析2016-2017年成交统计城区区域客户去化情况竞品市场格局竞品优劣势分析第一部分外部因素分析2016年-2017年榆林成交统计分析外部因素分

2、析2016年-2017年榆林成交统计分析2017年1-5月榆林房地产成交均价逐月上扬，相对平稳。城区区域客户购买力分析外部因素分析榆林市场从2014年至今，经过多轮去化，客户容量有限标杆效应，客群分流收入水平降低反复去化，企业客群丧失由农村到城市，由外到内，是城市人口流动的趋势。随着政策不断加码，城市化进程加快，产品供应发生结构变化，造成本案地缘性客群分流。中心城区自由职业客群占比较高，本身收入水平有限，随着近年来经济形势持续萎靡，收入水平又有所降低，导致无法支撑房价的走高，增加了高端楼盘的去化难度周边客群经过多轮去化，如今呈存量

3、不足的态势。以周边企业客户为例，据统计，2015-2016年中心城区板块的成交客群比例高达50%左右，但经过多伦去化，至2017年上半年该项成交占比已不足10%中央公园——高新区区位，中大套型，均价7200元最新动态：目前二期开盘，区域关注较高，去化速度迟缓。均价：7000元/平米。政策折扣：工程进度：准现房交房时间：2017年项目优势分析：开发区优势地段，配套设施完善，交通便捷，一站式教育。劣势：套型面积过大，总、单价过高。外部因素分析竞品市场格局项目建筑形态在售楼栋在售面积主力面积面均价优惠政策成交套数（17年1-5月）最后成

4、交均价老带新政策精装费用中央公园高层二期168㎡168㎡7200元/㎡6800/㎡毛坯竞品优劣势分析外部因素分析高新区市场概况：区域竞争仍以刚改为主导，但项目优势不明显，户型结构是主要劣势2016年市场环境小结外部因素分析榆林市房地产市场小结：1、2016年榆林房地产成交量下降明显，购房者置业热情及信心不足2、2016年5-12月榆林房地产成交均价逐月走低，房价高位回落，以价换量趋势明显3、中心城区板块客群收入水平不高，且经过多轮去化，客户容量有限4、目前中心城区市场以刚需、小刚改、低总价、小户型需求为主整体来讲2017年榆林房地

5、产市场形势并不乐观我项目地缘性购买力有限，且受开发周期过长等负面影响。困难重重，我们如何凸显项目优势？Part/2内部因素分析本案不利因素本案货量梳理本案价值深挖掘第一部分内部因素分析本案不利因素工程进度延缓，开发周期过长影响楼盘印象负面影响较大市场公信度受阻四大客观因素困扰销售产品设计瑕疵较多增加楼盘去化阻力宏观微观市场压力纷至沓来抗性增加根据贵公司所提供的数据统计本案产品2#、8#面积从85到175㎡，以刚改类产品为主，符合中高端客群需求。内部因素分析本案货量梳理备注：高层户型分布待确认本案二期2#、8#住宅总货量为168套

6、，面积从85到175㎡，共计户型4种内部因素分析五大亮点深挖掘内部因素分析本案价值深挖掘生态环境——迎合刚改客群观景需求内部因素分析本案价值深挖掘地中海建筑风格——国际化理念，高品质感官，给足客户吸引力内部因素分析本案价值深挖掘观景布局——园林观景设计，大楼距，南北通透，全明户型，诠释品质人居82打通公园与小区后门通道增加产品附加值。内部因素分析本案价值深挖掘水岸豪宅——滨河水岸低密度观景房，公园里的家。内部因素分析本案价值深挖掘两区黄金交汇点——长城南路正式通车，地处长城路与复康路黄金交汇点。内部因素分析本案价值体系九溪半岛产品

7、构成地中海风情水岸豪宅地段公园里的家打稀缺炒生态增卖点增诱惑高配适合刚改需求扭转偏远盘社区差的思维定式弥补市场空缺增加硬件附加值给客户一个向往的生活五大价值体系集中释放内部因素分析本案产品诉求总结项目内部因素梳理总结：1、项目不利因素：恐对项目销售造成影响2、货量盘点：小面积高品质产品组合容易被市场所接受；3、本区域客户，更讲究实用性，五大亮点中水岸观景和公园住区更接地气水岸豪宅，主打区域稀缺→求轰动；公园里的家，主打生态环境→求青睐。项目虽然存在不利因素但自身产品具备较强的稀缺性，存在成为区域热点的契机我们在市场中如何站位？外部

8、因素启示：微观市场：2017年部分准现房顺势加推竞品市场：高新区虽热，但竞争也最惨烈购买力：中心城区客户仍持观望态度内部因素表现：不利因素：恐增加项目的销售难度货量盘点：小面积高品质容易被市场接受价值提炼：自身有较强的可塑性，存在成为扭转客户认