浙江嘉兴中楠穆溪左岸项目营销策划方案提报.ppt

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1、报喜鸟集团·嘉兴《中楠·穆溪左岸》项目营销策划方案提报第一部分市场篇一、影响嘉兴整体房地产市场发展的因素政策、经济等外部因素：城市及农村居民收入的不断增长，促进了房地产市场的快速发展；城市化进程的加快，为房地产市场注入了新的活力；外来人口的不断导入，为房地产市场提供了必要的购房需求；政策双重影响,利好、利空政策作用市场。目前市场在售项目多为10万m2以上的大盘，项目的“规模效应”渐渐成为市场上的主要卖点之一；市场自身因素：04、05两年市场供应量较大，导致目前在售的现房和准现房项目较多，为新一轮上市项目销售造成一定的压力

2、，市场竞争加剧；随着整体房地产市场的不断发展，以及市中心土地的日益稀缺，现阶段逐渐形成了南、北、西区三足鼎立的市场格局。二、板块细分市场介绍整体市场格局：北区中心城区东南区西区东北板块其他板块板块发展依托：传统的的居住板块；便利的生活配套设施；与市中心的直线距离。板块一：北区板块（本项目所在地）板块产品特征：建筑形态以多层为主；房型设计以大2房和小3房居多；多以穆湖景观优势为主要卖点。板块主力客源：长期居住北区的嘉兴市民；开发区内的企业职工；外来务工者。板块住宅价格：均价：3700-4000元/m2。代表性项目介绍禾城世

3、纪花园位置：禾兴北路昌盛路口项目体量：17万m2建筑形态：别墅、多层、小高层主力房型：2房、3房目前售价：3800–3950元/m2项目分析：小区的穆湖景观优势以及森林公园旁的生态环境优势；北区成熟的生活氛围以及完善的生活配套设施；相对于其他市场活跃板块的价格优势；目前剩余的多层大面积房源以及小高层销售遇到瓶颈。板块发展依托：符合城市发展方向；教育设施的逐渐完善；优秀的项目品质。板块二：东南板块（南湖新区）板块产品特征：05年以来大型项目开发超过20个；房型设计以2房和3房为主；多以教育配套为主要卖点。板块主力客源：政府

4、公务员；区域原有居民改善居住环境；上海及江、浙两省的投资客。板块住宅价格：均价：4200-4500元/m2。代表性项目介绍巴黎都市（三期）位置：中环东路、中环南路口项目体量：14.9万m2建筑形态：小高层、高层主力房型：大2房、大3房目前售价：5000–5300元/m2项目分析：东南板块项目的规模优势在该项目身上体现的淋漓尽致；曾获得“优秀规划设计”、“十大人气楼盘”等多个奖项；超高的价格定位，令该项目的后续价格上升遇到阻力，目前销售遇到瓶颈；特色化的建筑设计风格，提升项目整体档次感；大量的户外广告宣传，使得小区知名度迅

5、速提升，占据了相当的市场份额。板块发展依托：大型商业项目的建成，“以商带住”；长久以来所形成的高档品质感；未来规划的日渐成熟。板块三：西区板块板块产品特征：项目多为10万m2以上的混合性社区；主力2房90-110m2、3房110-140m2；以价格优势为主要卖点。板块主力客源：开发区内的日、韩、台资等企业中高层管理者；区域原有居住人群；本地和外来的私营业者。板块住宅价格：均价：4500-4800元/m2。代表性项目介绍金都佳苑位置：中山西路、秀清路口项目体量：15万m2建筑形态：小高层主力房型：2房、大3房目前售价：50

6、00–5500元/m2项目分析：项目目标客群主要针对当地金字塔尖的人群；房型设计以舒适型为宗旨；特色的营销推广方式为项目的销售起到了积极的推动作用。板块整体市场特征：中心城区土地稀缺性日益显现；成熟、完善的商业生活配套；地段价值因素明显。板块四：中心城区板块建筑形态以高层和小高层为主；单个项目的总建筑面积较小；商业项目供应量较大。板块产品特征：板块主力客源：开发区内的企业中高层管理者；政府公务员、企事业单位领导层；全市范围内的高收入者。板块住宅价格：价格范围：5000-6500元/m2。以多层建筑居多，2房面积100-1

7、20m2，3房面积130-150m2；板块市场均价控制在3600-3800元/m2之间，低于全市平均水平；开发区的设置，为其带来客源的同时，对空气的污染较为严重。其他板块——东北板块——南区板块单个项目体量都在10万m2以上，多为现房项目，以多层建筑为主；在售项目基本都进入了尾盘阶段，均价控制在3800-4000元/m2之间；作为一个新兴的居住板块，其目前入住率较低，生活配套设施极其缺乏。多层建筑受到消费者的偏好；三、消费者喜好分析“一步到位”的购房理念，使得100–120m2的小3房受到市场的青睐；购房者对于客厅要求相

8、对较高，面宽要求达到4.2m为宜，面积控制在20m2左右为佳；作为使用时间相对较长的主卧来讲，其舒适度也有相应要求，面宽达到3.6m为宜，面积控制在15m2以上为佳。从供应量来看，07年的市场整体供应量将基本与06年持平，且多以大型项目的后续供应为主；四、市场综述理性的消费理念导致了嘉兴房地产市场不会出现去化量大起大