西半岛营销思路(530)

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1、让我们荡起双桨……西半岛项目营销推广思路再讨论（批判稿）2005年5月30日2005金银湖西岸万科强势建岛花城的美丽就此延伸划过宁静的湖面梦想再次起航说明本策略案以思路及计划为主，无平面表现，内容沉闷请见谅。Part1项目理解Part2客群理解Part4推广思路Part3主题定位……其它Part5几个专案走吧我们没有失去记忆我们去寻找生命的湖——北岛Part1项目再理解Part1项目再理解产品关键词品牌：区位：环境：规划：产品：价格：配套：万科、武汉、第3个、四季花城、美丽向西延伸……中环线外、金银湖、国家

2、生态建设示范区、西岸、7公里、20公里……半岛、湖、港湾、南、代征地、绿化带、高压线、养鸡场……303/548、1.3、26万平方米、湖、水、芬兰……5＋1Toho、9＋1观湖小高层、临湖联排、塔、2－N、创新、毛坯……4000元/平方米以上商业街、学校、公交总站、会所……Part1项目再理解我们的计划？总体计划：05年销售（签约为标准）3万、06年9.6万、07年11.5万；开盘时间：2005年10月1日类目项目年度计划百分比10月11月12月推售面积（平方米）42000120％2877679205280套数（套）38

3、22627248认购面积（平方米）35000100％2398066004400套数（套）3182186040金额（万元）14000959226401760签约面积（平方米）3000087.5％2055456573771套数（套）2731875134金额（万元）12000822222631509回款金额（万元）900075％616616971131Part1项目再理解如何理解西半岛？?如何理解西半岛?西半岛VS四季花城；项目“特质”整理；市场环境与售价→Part1项目再理解西半岛VS四季花城西半岛VSPart1项目再理解四

4、季花城的“故事”2002年1月，四季花城以2200均价入市……同期（2001年4季度）武汉市住宅均价2101（4.7％，99）；同期（2001年4季度）东西湖区住宅均价1515（45％，685）；2004年12月，四季花城以3450均价收盘……同期（2004年4季度）武汉市住宅均价2835（22％，615）；同期（2004年4季度）东西湖区住宅均价2381（45％，1069）；同期（2004年12月）市场中，汉口片区有23个项目的销售均价超过4000元/平方米Part1项目再理解四季花城的“故事”四季花城项目在36个月的

5、销售期内：武汉市住宅均价复合季度增幅3.47%,四季花城复合季度增幅5.13%,合16％/年；2000余个居住单位，36个月售罄，平均消化速度约合60套/月，2套/天；Part1项目再理解SWOT——从Wonderland到PeninculaSWOT更加优质的景观更加成熟的团队更加高昂的投入更加偏远的区位更加匮乏的配套更加明显的缺陷更加成熟的市场更加具像的品牌更有特色的配套?Part1项目再理解威胁点？?偏远的区位？不便的交通？高压线？养鸡场？高昂的售价？激烈的市场竞争？宏观调控？……Part1项目再理解威胁点？!有一个

6、答案是“产品”更确切的说法是——客户对西半岛产品的认同度事实上，目前西半岛项目可能汇聚了3种客户天然认可度均不高的产品：Part1项目再理解威胁点？小高层自不必说，片区市场“永远的痛”窄情TH通风、采光能力与市场要求存在差距，缺点同优点一样清晰可辨，市场前景尚难判断联排别墅实际居住品质尔尔，不喜欢的永远不喜欢，喜欢的不少已经“消费发生”Part1项目再理解威胁点？!以上3种产品单独存在一般都不是问题；但如果是唯一性的聚合，就可能存在风险——市场难以在第一时间形成兴奋点与集中消费点这可能也是西半岛与四季花城相比最明显的短板

7、；Part1项目再理解如何理解西半岛？?如何理解西半岛?西半岛VS四季花城；项目“特质”整理；市场环境与售价→Part1项目再理解项目特征整理让我们沿用“相互”的思路再把项目的各种“特质”再整理一遍：教育配套价格产品规划环境区位品牌教育Part1项目再理解项目特征整理王牌?配套价格产品规划环境区位品牌教育Part1项目再理解项目特征整理小牌?配套价格产品规划环境区位品牌教育Part1项目再理解项目特征整理策略牌?配套价格产品规划环境区位品牌教育Part1项目再理解项目特征整理混?配套价格产品规划环境区位品牌Part1项目

8、再理解如何理解西半岛？?如何理解西半岛?西半岛VS四季花城；项目“特质”整理；市场环境与预期售价→Part1项目再理解对4000元以上均价的理解4000＋－社会购买力有实在支撑；与中心城区产品竞争，向中心城区产品看齐；摆脱同质化竞争，让“高价”成为“卖点”获取北地块的客观要求；“克拉”vs“斤”；与四季花城价格体系的