2009年郑州联盟新城项目五期推广全案-浩文世纪

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1、目录PART1：市场分析PART2：项目分析PART3：项目核心问题PART4：项目客群分析PART5：项目核心战略PART6：项目平面表现PART7：项目整体推广战略PART8：项目推广执行策略市场分析壹美国次贷危机，金融风暴，股市下跌，全球经济发展减速国际市场初级产品价格一路飙升，全球性通货膨胀压力依然存在美国7000亿救市计划，欧洲“无限额”银行注资计划，欧美集体救市国际经济形势分析国内经济形势分析货币从紧，贷款供求缺口较大，中小企业资金断裂，纷纷破产一二线城市房价下降，08楼市寒冬蔓延09，客户持币观望严重国家加大“民生保障”住房力度，中低等物业销

2、售影响较大，高端物业影响较小经济发展减速，政府调拨4万亿资金，银行五次降息，各种救市政策拉动经济发展郑州经济形势分析郑州近几年经济连续增长，房地产整体局势比较良好一二线城市降价风潮波及郑州，多数项目开始打价格战，但降价幅度不大郑州出台系列救市政策，市场有一定好转，但09年市场依然严峻郑州城市发展战略中国郑州－国务院批准三个商贸试点城市之一,－中部龙头重镇加快城市建设，发展会展经济，提升城市形象，出台企业进驻优惠政策郑州北移东扩，郑汴一体，郑东CBD美景初步呈现，中央商务区规模初成郑州城市发展战略郑东新区由六大园区组成，CBD中央商务区为企业进驻提供完善配套

3、和构建资源共享平台科技物流园区、经济技术开发区为高科技企业和大型企业进驻提供政策优惠，总部集群效应有望形成龙湖高校园区为高科技企业提供人才支持郑东新区三年出规模，五年出形象，郑州逐步向国际化大都市迈进，为大型企业进驻提供可能起步（90年代中期-1997年）写字楼规模比较小，商住楼形式，其设备简陋、户型单一，经营的方式都是以出租为主。农业路、经三路写字楼形成集中区域，写字楼产品也展示了强大的市场潜力。郑东新区开发，老城区核心商务区发展，市场进入了一个纯写字楼和商住楼混合快速发展的阶段。初成规模（1998年-2002年）混合发展（2003年-2006年）郑东C

4、BD和金水东区核心商务区基本呈现，市场进入高端纯写字楼时代。商务花园产品开始出现成熟阶段（2007年-今）郑州写字楼发展历程90年代—2002年，此阶段以传统老城区核心地段商住楼为主，主要是以区域地段和完善配套得到客户认同；2002—2007年，写字楼逐步进入品质时代，纯写字楼和高档写字楼慢慢出现，客户一方面是认同区位价值，同时也是对办公品质的一种追求；但拥挤交通逐渐成为他们发展的瓶颈；郑州写字楼发展历程2007至今，郑东新区和金水东区逐渐形成核心商务区，二者因为地段价值主要以超高建筑为主，故商务区的喧闹、城市交通和上下班拥挤逐渐让很多企业开始逃离核心商务

5、区；基于核心商务区拥挤繁杂的办公环境，出现郊区化的低密度商务花园产品，主要以西区企业总部基地为代表，这种产品以低入住成本赢得大企业偏爱，但由于他们远离市中心，商务配套和生活配套缺乏，也让追求低密度办公环境的企业望而止步；郑州写字楼发展历程经济和城市建设推动写字楼整体发展，市场逐步进入细分阶段金水东区和郑东新区高端写字楼扎堆，郑东CBD核心商务区日将形成09年市场投放量将超过百万平米，竞争激烈，房价抬升受到一定限制高端写字楼集中在核心商务区，以超高建筑为主，而商务花园类型产品稀缺，尤其是处在商务区里的低密度产品成为企业追求的对象；郑州写字楼市场分析郑州写字楼

6、市场分析从区域写字楼市场分析可看出：处在未来中央商务区的低密度办公产品十分稀缺郑州写字楼市场分析郑州写字楼市场发展向东核心商务东移，郑东新区必将成为企业发展的国际化展示平台郑州典型写字楼对比分析标准层面积一般控制在1400—1600平米左右；写字楼层高一般控制在2.8—3.6米左右，净高在2.4—2.8米左右；电梯面积平均比在8000平米/个左右；成熟地区写字楼标准：5000平米/个电梯品牌有开立、三菱、迅达、蒂森、日立等；停车位面积比在310平米/个左右；成熟地区写字楼标准：250平米/个高端项目外立面材料一般选用玻璃幕墙；大堂——墙面和地面采用大理石；

7、大堂高度一般为6—15米左右郑州写字楼客户调查分析客户最关注的项目本体条件：外立面、大堂、电梯、停车位、物业管理；客户最关注的项目外部条件：商务氛围、周边环境、交通配套；客户对配套设施需求前三位的是：银行、商场、商务中心；客户对现有办公场所不满的主要是环境和交通状况；因此在产品方面，电梯品牌、物业管理的选择是我们考虑的重点，同时在宣传推广方面，要着重对项目区域环境和项目优越配套进行宣传企业类型及行业企业特征需求点世界500强品牌形象较高、实力雄厚、承受的租金水平最高对写字楼的地标性、硬软件设施以及物业管理水平等要求非常高。通常不会选择具有多个业主的写字楼。

8、企业总部、行业的领导者知名度高、实力较强，价格的承受力较强关注建筑