易居_郑州正商耿庄城中村改造项目发展策略提报_43_X年.ppt

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1、正商耿庄城中村改造项目发展策略提报易居（中国）正商耿庄项目组谨呈：河南正商置业有限公司东南板块发展正商板块运动启示项目价值分析区域竞争分析郑州房地产大势项目定位KPI体系物业发展建议营销战略解读耿庄城中村改造项目继“金色港湾、花都港湾、蔚蓝港湾”等“港湾系”产品一次升级之旅！品牌升级：从品质地产向精品地产的转型战略升级：正商郑州大东南板块战略的桥头堡产品升级：打造环线内稀缺低密度产品标杆东南板块发展正商板块运动启示项目价值分析区域竞争分析郑州房地产大势项目定位KPI体系物业发展建议营销战略综合城市、经济、人口以及房地产市场来看：项目拥有良好的市场

2、发展基础机遇和挑战并存决胜的关键将取决于开发战略郑州房地产大势研判——七里河文化长廊运河新区本案七里河文化长廊十七里河定位为给城市居民提供休闲娱乐、游览观光的城市河流。十八里河定位为展现地域特色，融入丰厚历史文化城市河流。运河新区是我市西南经济板块上的一颗璀璨的明珠。北起南三环、南至新郑、西起绕城公路、西南连郑尧高速引线、西北接新郑路、东至管城，总面积约28平方公里。由“三纵”（京广路、大学南路、嵩山南路）、“三横”（南三环、南水北调运河、南四环）所围合12平方公里的运河新区核心区将是郑州西南部未来发展的一个重要空间。东南板块发展“七里河文化长廊

3、”和“运河新区”等城市规划的提出，为区域发展描绘较好的生态环境支持！东南板块发展未来城市南北轴核心地带，“东扩南起”已拉开新一轮造城序幕，城南中央生活区未来1～2年呼之欲出启示——东南居住区主要承接在即，区域价值大有可为；耿庄项目东接七里河运河公园，西接市政主干道紫荆山路及地铁2号线，优越的自然资源和地铁物业将为项目打造精品奠定基础。东扩南起：郑东新区年度投资410亿元，开发建设面积20平方公里。目前土地稀缺、急剧饱和。北区由于受到黄河湿地影响被限制建设。南区相对其他区域土地资源丰富，东南板块处于一心、一带、一轴的交汇地带，潜力巨大。郑州市90%

4、郊县在西南，规划未来较长时间内会以南区发展为重点，努力在南区土地上再造一座国际化的新城。东南板块发展正商板块运动启示项目价值分析区域竞争分析郑州房地产大势项目定位KPI体系物业发展建议营销战略区域竞争分析主力产品线—以二房为主，表现出明显的“年轻化”置业特征，一房出现明显的供大于求现象，四房及复式等产品市场需求不足，成为滞销产品一房市场集中35-50㎡两房市场集中70-90㎡三房市场集中80-120㎡四房（复试）市场多为150㎡以上大户产品分析—区域产品附加值存在“错层、入户花园、露台”空白点，“功能性”创新的产品更能赢得市场。项目名称平层错层复

5、式凸窗转角窗步入凸窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台橄榄城★★★幸福港湾★★蓝钻★★★★★新蓝钻★橡树玫瑰城★★美景鸿城★★★★★亚星·城市山水★★★★★★★中原新城★★★★★升龙国际中心★★★★★美林河畔★★金海·京江花园★★区域竞争分析区域产品在配套方面空白点较少，新项目必须需先达到区域平均水平。项目名称双气地暖新风系统水系水景特色树种社区标志休闲设施老人活动设施儿童活动设施橄榄城★★★★★★★★幸福港湾★★★★蓝钻★★★★★新蓝钻★★★★★橡树玫瑰城★★★★★★★美景鸿城★★★★★亚星·城市山水★★★★★中原新城★★★★★★★升龙国际中心

6、★★★★★★美林河畔★★★★金海·京江花园★★★★★★区域竞争分析物业类别：住宅、写字楼商业项目特色：国际化社区建筑类别：多层小高层高层占地面积：1594亩建筑面积：135万平方米地址：南三环与石柱路交汇处环线内唯一低密度、多层花园洋房式社区区域竞争分析典型个案研究-橄榄城75.29㎡两室两厅一卫33.12㎡一室一厅户型设置分配均匀，多层布局，落地平开窗，采光通风好，版式设计。项目推盘策略采用大小户型结合方式推出，避免客户比较中举棋不定，适用不同客户的需求。区域竞争分析典型个案研究—橄榄城来源：大范围集中在项目周边的专业市场外，对金水、中原、管城

7、有零散辐射。仍然以城市西南区域为核心区域。市中心区域的移植度不高。新密耿庄客户职业私营业主是主力客群，其中以项目周边专业市场为主。周边市场有：京广路鞋城、冯庄路茶叶市场、中陆物流广场、万客来、摩配城。区域竞争分析典型个案研究—橄榄城物业类别：住宅、商铺建筑类别：高层、小高层、多层均价：4800总户数：2607（累计推案）客群：周边改善需求、市区内低收入刚性需求区域竞争分析典型个案研究—橡树玫瑰城房型套数比例一房30-50㎡37614.42%合计376100.00%二房50-70㎡118345.38%70-90㎡14712.43%90-110㎡93

8、078.61%合计1068.96%三房130-150㎡1044840.20%90-110㎡31530.06%110-130㎡403.82