易居2010年5-12月郑州橄榄城项目营销策略报告.ppt

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1、当下区域竞争研判项目现状解读新政下的市场分析项目营销目标项目营销策略2010年4月底楼市新政频出，严厉程度前所未有。政策的严厉程度前所未有，大超预期；措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子政策；严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。近期出台政策要点主要内容加强透明化的销售模式住建部要求不得以任何形式收取定金；拿到预售证后10内公开全部房源实行更为严格的差别化住房信贷政策90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%；第二套住房贷款首付款比例不得低于50

2、%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。加强对房地产开发企业购地和融资的监管对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。建立考核问

3、责机制对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。加大交易秩序监管力度对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。1、09年3月—10年3月份商品住宅市场的供不应求的总体态势使得存量连续下降。2、截止到10年3月底，全市商品住宅存量为203万㎡，以09年3月-10年3月的年平均去化速度96万㎡/月粗略计算，目前郑州市商品住宅去化周期仅为2.1个月。3、全市存量去化压力较小，供应量的不足、存量的减

4、少使得全市商品住宅成交价格总层面上不断攀升。郑州楼市动态：市场供需维持较稳，开发商停货或捂盘，存量持续下降。成交市场：受政策影响，二线市场目前处于短线盘点期，长线依然稳健。■2009年1-12月份各月商品住房销售均价4807元/平方米，市场价格稳步攀升。■09年“量价齐涨”，直接带动2010年1-3月市场均价飙升至5300元/㎡左右的水平，郑州房价维持较平稳增长态势，监测5.1销售数据来看，2线城市受新政影响也较之1线城市影响有限。易居观点：成交市场回稳，虽然国家于4月底出台严厉控制房价的众多重磅措施，但

5、对二线城市影响有限，4月底政府出台的调控政策目前观测结果主要还是为了稳定房价，本轮调控我们认为将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，对一线城市及投资客户影响较大，但对2线上升期城市影响及作用范围有限。易居观点短线出现盘点，长线依然稳健。尽管当前郑州楼市尚未出现降价和大幅优惠的现象，业内人士也普遍认为此轮调控势必起到稳定房价的功效，或许市场在六七月份就会有明显表现。市场信心可能在短期内会出现大幅下降。我司认为本轮调控将会是一个中期的过程，至少持续六个月以上，同时价格如果不能在目前状态下下调，那么在未来的

6、一段时期内也将实现至少是10-15%的回调幅度。建议一：保持清醒，调整心态积极应对，做好持久战心理准备；建议二：抢一波；短期加速去货为第一要务，市场还剩几根救命稻草，能走就赶紧跑起来；建议三：现金为王；重定全年计划，量入为出，合理安排现金流，准备充足弹药备战下一轮市场来回；当下区域竞争研判项目现状解读新政下的市场分析项目营销目标项目营销策略区域内项目区域推量当前均价总建筑面积中原新城中原区356300180锦艺国际华都中原区106350领峰二七区5530013鑫苑.现代城二七区267200升龙国际中心二七

7、区106600120齐礼阎二七区30-280万象城二七区10-王胡寨二七区20-美景鸿城管城区8.95500幸福港湾管城区9510060新蓝钻管城区20610070.56蓝海港湾管城区15-橡树玫瑰城管城区7.28630060五里堡项目管城区10-尚庄项目管城区10-合计226.182010年5-12月郑州市市场供应体量约为710.38万㎡，橄榄城区域内供应体量约为226.18万㎡。当前成交均价集中在6000—6300元/㎡。主要竞争对手中，下半年推或者预推售供应体量20万平方米以上的超级大盘就占5个，2

8、010年下半年供应体量巨大，竞争激烈！区域竞争分析——5~12月市场供应体量：供应量巨大，竞争空前激烈！个案——橡树玫瑰城中州大道南三环三期多层三期小高层一期二期橡树时光三期多层：3月27日开始接受认筹，4月25日开盘。案名“橡树里”，由17栋6F多层洋房组成，一梯两户，共推房源480余套左右，皆为87—129㎡三房。三期小高层：5月16日开始接受认筹，预计7月开盘。案名“红橡庭院”，由10栋18F的小高层组成，2梯4/5户，