郑州尚东国际城项目全营销策略总体报告

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1、重庆财信集团“尚东国际城”项目2010年度营销总体报告钧城中国2010年3月25日随文本方案的目的：一切为了销售第一：明确在市调的基础上，我们将为定位、整体推盘思路提供什么样的依据？第二：明确我们项目在东区属于那种地位，根据我们的产品与竞争对手情况，确定我们的目标客户群体应该是哪些？如何运用这些客户群体，在销售中心开放后，将其带入本案；第三：在了解工程节点的情况下：根据竞争对手的来电来访量，以及整个区域的消化量，明确我们项目在2010年的推盘计划、分阶段的营销计划、价格策略、回款计划及广告策略。目录PART.1市场竞争研判PART.2项

2、目定位PART.3项目总体营销思路PART.4阶段营销执行计划东区项目市场调查之——目的本次市场研判需要重点解决以下几个问题：第一：东区房地产市场为何如此火？为何2009年底至2010年初，短短三五个月时间内，东区项目从5500来元价格上涨至6500-7000元？帄均每月东区大概消化多少量？第二：明确目前我们的主要竞争对手是谁？他们最好销售的产品是哪些？主要剩余的尾货是什么？剩余的量是多少？2010年准备如何推盘？现行销售价格是多少？第三：几个竞争对手的主力购买客户群是哪些人？第四：几个竞争对手，他们的帄均来电来访量是多少？约每月成交多

3、少？一、郑州房地产发展特点市场二、郑东新区分析竞争研三、主要竞争楼盘分析判四、市场总结将郑州划分为六大板块城市未来主要发展方向，区域范围：西起郑东原107国道，东至京珠高速公路，北起连霍板块高速公路，南至机场快速路，包括东开发区。中心郑州城市核心地段，行政中心和商业中心。区板区域范围：北起农业路，东至东环路，西块至桐柏路，南至陇海路。在郑州传统观念中，北环以北称之为北区，北区区域范围：东至中州大道、南至北环、西板块至京广线。城市传统工业区和铁路货运等交织，形成西区郑州西区板块。区域范围：陇海路以北，板块桐柏路和京广线以西区域。西南以原有商

4、贸、物流和专业市场为主导区域板块范围：陇海路以南，紫荆山路以西区域。依托城市快速道路以及城市向东发展的带东南动，形成的新兴中高端城市住宅板块。区板块域范围：紫荆山路以东，陇海铁路线以南。板块属性对比分析板块中心板块郑东板块东南板块西南板块西区板块北区板块老城区行政中心新城区城市东开发区的交通商贸专业市场老工业区铁依托资源生态资源商业、完善配套发展主轴条件物流市场路干线商务、购物、行便捷、快速、运商贸、物流配铁路棉纺厂老黄河保护区生板块形象商务、都市现代政都市动休闲中心套少、环境差工业区态、别墅客户吸纳管城、金水年轻二七区中原二七区中全市客

5、户全市客户全市客户能力客层区客户原区客户写字楼、商务公写字楼、公寓、小高、高层为主专业市场高高层为主的城市小高层、别墅产品供应寓城市综合体高层洋房、别墅的城市综合体层产品旧改综合体洋房商务商业中心现代都市中心老工业区城城市生态文化居板块定位新兴居住区商贸物流中心行政文化中心高端居住区市低端居住区住区结论：东南板块虽然也是依靠东开发区的交通条件发展起一部分新兴居住区，但仅能分流部分客户群体，本项目竞争对手主要还是来自郑东新区的竞争！一、郑州房地产发展特点市场二、郑东新区分析竞争研三、主要竞争楼盘分析判四、市场总结郑东新区分析郑州经济重心东移

6、，郑州正在上演广州上海的财富裂变故事！四个国家级新区之一郑州郑东新区中国最具投资价值CBD之一上海最具活力的金融和企业总部核心区域浦东新区国际性旅游度假、文化教育和高级居住区现代物流仓储产业区广州开放型现代化工业新区天河北河南省新的人才输出地、技术产出地郑东新区分析截止目前，建成区面积累计达到50余平方公里，累计完成固定资产投550.7亿元，累计开工项目406个;郑州国际会展中心奠基，新区建设正式拉开帷幕（2003.1.20）2008年—2012年是郑东新区第二个五年发展阶段，努力实现“十年建新区”跨越式发展目标:基础

7、设施更加完善，综合承载能力进一步增强。郑东新区分析郑东新区商住物流区已成郑州房地产市场最High的区域。地铁1号线于09年已正式施工，预计2011年建成试运行；郑州主干道农业东路快速路09年底贯通，2011年中正式通车；地铁一号线（建设中）五站合一商住物流区“五站合一”正在施工，2011年，火车东站、地铁三号线汽车站、公交站、轻轨试运行；（规划中）学校、公园、医院配套全部本案建设中，预计2011年全面启动郑东新区分析品牌荟萃藏龙卧虎，区域发展价值一路攀升。目前，高速·奥兰花园、正商东近五年郑东新区房价（均价）走势图方港湾、卢浮公馆

8、…品牌开发70006500商开启了区域高品质住宅的新60005450500050214497时代。4000410935863000河南鑫苑置业也来了！单位：元/㎡2000上海绿地集团也来了！1