尚城国际项目企划案

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1、前言根据贵司要求，我司对项目展开实地调查后经多次深入讨论，现对贵司项目进行企划提报，由于时间较短在思路上难免存有偏颇之处，请贵司多多予以指正。项目企划简案包括：◇项目基本情况分析◇项目核心价值策略◇形象包装与广告策略◇整盘与阶段推广策略◇项目基本情况分析总用地面积：12655㎡规划用地面积：12255㎡总建筑面积：52837㎡住宅建筑面积：33172㎡商办楼建面：10574㎡商业用房面积：1474㎡综合容积率：3.65建筑密度：22.21％绿化面积：4309㎡绿化率：35.4％总户数：267户车位

2、：178辆。一、本案主要技术经济指标：二、本案SWOT分析：优势：1、本案地处普陀区曹杨板块，有轨道交通3号线、规划中的两条地铁线，和多条公交线路轻松往返人民广场、徐家汇等地，交通便利；2、本案地处普陀区上佳地段，普陀中心医院、普陀区图书馆、曹杨二中、华师大附中、华联吉买盛、家乐福环立周边，生活配套成熟；3、本案为旧区改造项目，可以对城市生活重新定义与规划，使客户生活升级；4、将与绿地集团开发的绿地·世纪城一起形成普陀曹杨板块的高尚住宅区，共享绿地·世纪城商业配套；劣势：1、本案为旧区改造项目，周

3、边延曹杨路、白玉路延伸的一带外环境较差，不利于项目前期形象建立；2、本案由于规划较早且受动迁影响较大，建筑、户型等方面较难有更进一步的优化；3、曹杨路为交通干道，车流量较大，加之本案有商半楼规划，将对业主未来生活形成一定影响；机会：1、本案为旧区改造项目，在产品品质打造和价格上具有后来居上的优势；2、本案为普陀区内环线内新兴项目，地段优越，并且周边无直接竞争个案，区域竞争相对较弱；3、本案土地获得较早，土地成本相对较低，较易形成具有竞争力的价格优势；威胁：1、由于政府在对房地产市场进行宏观调控，国

4、八条的出台对上海房地产市场的挫伤较大；2、受房地产宏观调控的影响，上海的房价呈下跌趋势，购房客户纷纷持币观望，这势必对本案的推出造成一定不良影响；结论：1、本案在地段上具有较大的优势，交通便利、配套成熟，且与绿地世纪城一起形成普陀区的高档居住区；且由于处于内环线内，区域内无直接竞争个案，营销上的压力主要集中在如何规避宏观市场低靡的影响；2、由于政府的宏观调控政策的实施，宏观市场进入盘整期，以前推案的自选动作现已成为标准动作；因此在项目推案的过程中，需要投入更多的精力来打造产品的品质，在产品的建筑、

5、景观、户型、物业管理、智能化、建材、营销推广等环节形成高品质的差异化，才能使本案能够实现顺销、发展商品牌得以建立；◇项目核心价值策略一、客户特征描述：◎有着传统的文化底蕴◎渴望过着现代的生活◎虽生在中国、长在中国但直接或间接受过西方文化的熏陶◎梦想住在一个东西方生活方式共融的地方◎渴望在充满人文色彩的大上海诞生一个纯净的、休闲的、优雅的、阳光版图◎哪一种“阳光版图”更适合本案？1、本案的客户以上海客户为主，骨子里有着浓厚的外国情结；2、上海楼市充满港式、地中海式、英法德式等概念，澳洲风情概念则较少

6、见到；3、澳洲风情式的休闲、阳光、海岸、充满田园风光、澳洲的浪漫与优雅正契合本案规划的气质；4、在上海的繁华中享受澳洲的阳光生活：出则繁华、入则宁静，感受现代的、都市的、有文化底蕴的、自然和谐的生活。一个眼界开阔的人，有价值的期望是能够从生活开始，又回到生活。两种生活环境形成的落差，恰恰构成一个观察世界的支点。换一种活法，也许就是换一种脑子，换一种思考问题的角度。这种交叉换位，会给我们的生活带来惊喜，带来厚度，同样也会带来包容。因为，人的精神家园，永远在别处。－－MlilanKundra二、项目气

7、质定位：◎解读“澳洲”阳光版图澳洲令你想起什么？1、悉尼海港大桥：早期悉尼的代表建筑，它像一道横贯海湾的长虹，巍峨俊秀，气势磅礴，与举世闻名的悉尼歌剧院隔海相望，成为悉尼的象征。悉尼歌剧院:世界上最宏大的艺术表演中心，也是国家的象征和风景名胜。2、悉尼塔：南半球高度最高的展望台，整个楼高300公尺，游客可将整个悉尼市区尽收眼底；达令港：悉尼的情人港﹐是悉尼知名的观光旅游胜地，每年有超过1.3百万的外国游客来这里游览。3、猎人谷：是澳大利亚最大的葡萄酒产地，出产全澳乃至全世界最著名的香槟酒和葡萄酒，

8、更有着全世界稍有的田园风光。4、黄金海岸：这里是滑浪者的天堂，你可享受绵延35公里长的洁白沙滩:沙滩上五颜六色的阳伞，高高架起的排球网，坐在凉椅上或躺在沙滩上晒太阳的人们，将这个每年超过两百万人拜访的黄金海岸点缀得热闹异常；5、堪培拉：一个分存于大公园中的城市，接近70%的面积都是国家公园及天然丛林，以清新的空气、翠绿的田园，来欢迎到访客人。堪培拉到处都是值得欣赏的地方——数以亿元建造的国会大楼、国立科技中心、澳大利亚战争纪念馆、澳大利亚国立艺术馆、澳大利亚体育学院及电讯塔。6、墨