浅析房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策.pdf

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1、经验交流黄艳芳(青岛泰山房地产开发有限公司，山东青岛266071)摘要：随着我国市场经济的发展和宏观调控力度的不断加强，房地产行业竞争出现愈演愈烈的发展趋势，面对本行业的激烈竞争和国家宏观调控的不断干预，房地产开发企业应从内部管理入手。加强项目的成本管理，从而达到降低成本和提高竞争力的目的。本文通过对目前房地产开发企业在成本管理中存在的问题，对加强房地产开发企业成本管理提出合理化建议。关键词：房地产开发企业；成本管理；问题策略中图分类号：F293．33文献标志码：A文章编号：1674—3024(2014)6—205一02刖罱随着国民经济的不断发展和

2、国家宏观调控力度的加强，房地产行业想要在激烈的市场竞争中立足，除了拥有雄厚的资金财力支持外，还需要加强企业内部管理，通过加强房地产开发企业成本控制来提升企业经济效益和市场竞争力，同时，通过成本管理的有效控制，能够全面提升企业的经营管理水平，增强行业运行效率，实现公司盈利和企业价值最大化的目标。1房地产开发企业成本管理中存在的问题分析1．1缺乏成本控制意识和规范的成本管理制度由于我国房地产开发行业属于资金密集型和高利润回报行业，房地产企业领导层大多重点关心资金充足问题和项目质量、项目销售情况等问题，对成本竞争没有足够的了解和重视，因此，在项目实际操作

3、中大多采用静态的成本控制力‘法，即按照计划价格估算项目成本，在竣工结算和销售完毕再做核算的事后控制。然而由于房地产项目规模较大。从计划决策到销售完毕需要很长时间。在这期间会出现各种成本变动，如人工价格、材料价格上涨等，事后核算的方法显然难以适应当前竞争发展的需要。但目前大多数房地产企业缺乏规范的成本管理制度和健全的成本控制体系，成本控制目标不够明确，是导致事中和事后成本控制盲目性的根源。1．2诸多人为因素导致成本管理方面出现漏洞首先，设计人员仅从设计本身出发，关心设计的用材、施：[技术和项目效果，而对于决定房地产开发企业经济效益的jl：程造价重视不

4、足，影响成本控制和经济效益；其次，工程开发过程中，房地产开发企业为了迎合市场需求，不顾工程施工的总安排而盲目缩短工期，大大增加了项目成本；再次，在工程合同签订中存在漏洞，由于工程项目规模大，周期长，而且从策划施工到工程结算需要签订的合同众多，难以对其进行精确的管理，容易造成一些漏洞和错误，使得个别承包商利用合同漏洞有机可钻，造成不必要的损失。最后，房地产企业负责人对成本控制认识不足，过多的干预反而导致了成本控制过程容易偏离正常轨道。2加强房地产开发企业成本管理策略探讨2．1建立有效的成本管理架构及运营模式成本管理构架与运营模式的建立应与房地产开发企

5、业自身实际情况相适应，房地产开发企业应根据自身的融资情况、经济实力情况、自身所处阶段和发展进程等，由专业部门和专业岗位来完成在成本管理构架和运营模式组织结构中设计中的关键环节，优化组织结构，提高运行效率，如企业处于单项项目开发阶段时，企业应选择职能制运行模式，2014年第6期方便管理和资金回笼；当企业处于同城多项目开发阶段时，矩阵制运营模式能够在很大程度上提升成本管理的绩效，而在企业异地开发项目时，项目分公司制运营模式能够更方便和有效的对成本进行管理和控制。2．2建立全过程的目标成本管理制度制度的建立和完善是房地产开发企业进行成本管理的依据和保障，

6、而全过程的目标成本管理制度是控制项目成本的有效措施，通过完善的全过程目标成本管理，由之前的事后成本核算改为事前和事中的成本控制。将目标成本作为项目的成本控制准绳。通过全过程的目标成本管理，使得项目的各环节成本控制在一定范围内，并且通过责任追究的原则，及时对超出目标成本的部门提出成本预警，同时，全过程目标成本应根据实际情况进行相应变动，当动态成本与目标成本不一致时，应根据实际情况分析原因和修订目标成本，从而使得目标成本真正发挥意义，防止目标成本发生失控现象。2．3规范项目决策阶段的成本管理房地产的投资决策阶段活动主要包括项目立项、可行性研究和投资估算

7、。房地产企业应该组织包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员在内的专家对拟建项目进行实地考察，在投资环境评价和投资方案优选的基础上，结合资金来源情况。计算融资成本，结合市场前景，测算资金回收或利润情况帮助房地产公司编制项目前期的可行性研究、立项，做好投资估算，运用科学的方法和规范管理流程进行管理。2．4提高房地产开发企业的信息化水平在各部门建立起动态成本台账，确保各部门发生的成本能及时反映出来，就必须借助信息化手段。成本管理系统其实就是一个能够实时反映出项目成本的信息平台，它可以辅助我们建立成本结构体系

8、、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了估