房地产项目开发过程中的项目成本.pdf

《房地产项目开发过程中的项目成本.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、经济管理建莉目曩窿2012年2月房地产项目开发过程中的项目成本钱国锋(杭州信达投资估价监理有限公司)摘要：本文结合作者多年的T作经验，针对房地l怛项目开发过程中成本控制的一些看拉做出详细的闸述，咀供同行参考。关键词：房地产；成本控制在商品房价格受到多重冈素的制约后，市场转向买方市场．房地产企业的发展也应转向靠成本竞争取胜的策略，因此，成本控制在整个房产项目开发过程中越发显得重要。项目的成本控制工作是一项综合管理工作，就是指企业根据一定时剃预先建立的成本管理目标，由成本控制主体在其职权范围内，在生产耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条什采取的一系列预防和调节

2、措施，以保证成本管理目标实现的管理行为．在项目实施过程审尽量使项目实际发生的成本拧制在项目预算范围之内的一项项目管理工作。建设项目全过程包括项目前期阶段，设计准备阶段及设计阶段，施T阶段及维护运营阶段，成本控制始终贯穿十其中，每一个阶段和环节都离不开对项目成本韵控制。在此根据自己在项目管理行业多年的工作经验，浅谈一些对房地产项目开发过程中成本控制的看法。房地产项目升发过程巾要树立成本控制意识，成本控制的重点主要放在以下四个阶段：l前期拿地阶段的成本控制在项目前期阶段，成本控制的关键在于土地成本的控制。提到成奉控制一般会想到建安成本，如钢筋、水泥、混凝土、水电安装、设备费等造

3、价，其实成本贯穿于整个项目的开发过程中，而前期占了很大一部分，开发企业往往对前期的成本控制忽视或重视不够，以至于造成项目的成本控制的失误和升发过程中不必要的浪费．前期中的成本如十地成本就是一笔相当大的费用，经过中国房地产行业的多年发展，目前土地成本是房地产总成本中的比重最大的一部分，部分甚至能占到房地产总成本的50％以r，所以土地费用的高低直接决定着项目定价的高低。土地成本般都认为是固定费用，但土地费用分为上地净地费用、毛地费用、拆迁补偿费、青苗补偿费等，如果土地的资料不够详尽细致，地权属不是很清楚，在拿地的时候相关费用就町能会出现偏差，因此在前期工作中土地资料的调研工作必

4、须足够充分，这样可以减少后期土地的不可预见费用。同刚，作为开发商拿地时争取拿的土地为净地，如果是毛地，涉及拆迁补偿、青苗补偿费等费用，这些问题由开发商来处理容易出现麻烦，各类补偿费用按文件中规定是有上限和下限的，这些问题由开发商来处理就会出现按上限补偿并且也有可能出现超额补偿，无形中加大了士地成本，因此可以和当地政府协商由地方政府出面处理土地事宜，开发商接收净地，这样可以大大节约的成本，加快项目进展。2设计阶段的成本控制设计阶段是建设项目造价控制的关键与重点。尽管设计费用一般只相当于T程项目总投资1％左有，而这l％左有的成本对工程造价的影响程度却占75％以上。结合项目的实际

5、情况，在满足生产翦前提下，遵循“效益至上”的原则，进行多方案比选，合理科学的设计可降低工程造价lO％以h在工稗项目总投资吲定的情况，则留给工程建安造价的费用额也相对固定。设计阶段必须切实贯彻成本控制的方引，在满足使用功能的前提下，既保证功能有一定的先进性和可扩展性，又要厉行节约，根据价值工程原珲，把重要投资用在刀刃上，以达到节约成本的目的。设计·278-阶段的成本摔制主要有以下几种方法：2．1推行限额设计对设计单位提出工程造价的限制范围，如果各设计阶段的造价计算超过限额，就须进步修改设计。修正造价，直至概(预)算造价控制在限额以内，这是～种成本控制的手段。要做到对设计概算工

6、程造价进行审查：通过技术经济分析确定降低工程造价的主要设计因素；让设计单位明确限额设计和降低工程造价是他们的职责：让设计单位明确限额设计与工程质量、功能等方面的关系。2．2对初步设计的总图方案及单项设计方案进行评价通过技术经济指标的计算、比较与分析，在满足设计要求和投资控制的前提下，选取最合理的方案。长期的工程经验表明，好的设计方案，既可满足功能要求，又可节省投资。2．3审查设计概算这是目前设计阶段房产企』p相关lf}{能部fJ摔制造价的常用方法之一，如果与前述三种方法结合使用，效果将更好。只有在设计阶段通过各种手段切实做好工程项目建设的造价控制，才能为以后工程建设各阶段的

7、造价摔制打好基础，确保工程造价控制目标的实现。3施工阶段成本控制施上阶段是资金投入使用最大的阶段，是招投标工作的延伸，是合同实旌的具体化。做好过程成本控制，减少工程索赔；建立建设监理制，对工程质量、进度、造价进行全面控制；觚技术、经济方面采取措施控制工程造价：控制建设工程价款的预结算工作。施工阶段的成本控制主要有阱下几种方法：转贴于中目3，l加强工程变更管理。减少变更造价建设工程具有成本高、工期长、技术复杂等特点。一方面可能足由于勘察设计工作粗糙，以至在施工中才发现许多事先未考虑的因素，不得不改变设计，从而引起工程