城市品质特征对房价影响的实证研究.pdf

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13、㈣㈤㈦㈨删㈨{{；；；㈦DOI：10．3969／j．issn．1003—1154．2015．02．021城市品质特征对房价影响的实证研究口范新英-，2张所地2(1．山西大学商务学院，山西太原030031；2．山西财经大学，山西太原030012)[摘要]针对城市品质特征对房价的影响，构建城市价值指标体系，使用最大熵权法计算各城市价值指数，并借助面板分位数方法对城市品质特征与房价非线性关系进行考察，得出了城市各方面品质

14、特征对房价的作用关系，最后提出相关结论和建议。[关键词】城市品质；房价；特征价格法[中图分类号】F293．3[文献标识码]A[文章编号]1003-1154{2015}02-0061-03一、引言房地产市场既关乎国民经济发展的大局，又与广大民众安居乐业息息相关。判断一个城市房地产价格是否合理，与这个城市的品质特征息息相关，因此需要找出影响房地产价格的城市特征因素，明晰城市品质特征对房价波动的影响机理。随着户籍制度改革的推进，特别是2014年7月30日国务院印发的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，指出“适应推进新型城镇化需要，进一步推进户籍

15、制度改革，特别是将落实放宽户口迁移政策”，会使得人口迁徙变得更为便利。在此背景下，伴随经济发展和市场经济的进一步完善，企业在城市之间的流动越来越频繁。企业或居民在城市之间进行选择，选择的依据往往是一个城市某些方面的品质特征，比如具有不错的投资环境，或者能带来较高的收入水平、享受较好的文化氛围或空气质量，具备较为完善的公共设施11’2]。假设将城市看作一种异质商品，则房价可以看作是购买这个商品(即选择这个城市投资、生活或居住)所需的价格。因此城市房价可以看作城市品质的特征价格显性化，一个城市的房价水平与城市品质特征息息相关HJ。二、城市品质特

16、征与房价关系的理论探讨对于城市房地产这类异质特征明显的商品来说，特征价格法作为一个深入分析城市房地产价格的优良工具，为从城市品质角度来探讨城市房地产价格波动提供新的路径H]。从已有研究来看，首先是Lancasterr51提出的新消费者理论从商品的异质性出发，认为消费者在不同商品之间进行选择，主要是基于产品内在的特征。Rosen[63在Lancaster消费者偏好理论基础上进行了推广，结合新古典经济理论进行细致探讨，并分析了异质商品市场的长短期均衡条件，为特征价格理论的建模奠定了基础，使得特征价格理论得以进一步完善并开始大量应用。与此同时，R

17、oback[73用厂商与消费者的区位均衡观点诠释了城市房价的形成机制，也为该领域研究做出了重要贡献。按照Roback[71的研究，在开放的城市经济体中，城市品质特征会导致企业和人口在城市之间进行选择，并最终达到了城市房价与工资水平的一种均衡。该研究认为，对于企业而言，房地产价格过高就必须由较低的工资作为补偿，而对于居民而言，房地产价格过高就需要由较高的工资作为补偿。不同的城市具备不同的内在品质特征，这些品质特征作用于居民的效用和厂商的成本，对均衡价格产生影响。这一思想也可从消费者的效用函数和企业的成本函数角度来叙述哺]。假设劳动者是同质的，

18、并设第ii，个城市的居民效用函数为u。=u(Wi，只，X。)，其中u表示家庭消费效用，形；表示居民工资，只表示房地产价i格，Xi表示城市品质特征。当形i增加时，则U增加，即idU'／dW；>O；而当只增加时，U减少，即dU尉只<0；如果x；，是对居民有利的城市品质特征，则X；增加，同时U增i加，层[1dU／dX；>0；如果X。是对居民不利的城市品质特；征，则X；增加，∥减少，flOdlf／dX；<0。如果从成本函数[基金项目]国家自然科学基金项目“城市不动产动态与预期评估研究”(70973072)；山西省软科学研究项目“山西省城市品质与房价

19、波动成因、特征关系研究”(2013041013—03)．2015年第2期__角度分析，假定第i个城市中生产者的生产成本函数表示为C。=C(W。，Pi，X。)，即成本由工资、房价和城市，i品质特征决定，形．增加，则C。增加，即dC'／dWi>0；而只增加，则c‘增加，ROdC'／dPi>O；如果置是对企业有利的i城市品质特征，则X：增加，同时C减少，RtldC'／dXi<0；如果X，是企业不利的城市品质特征，则X；增加同时导致了d增加，RPdC'／dX，>0。消费者和企业等在城市间的充分流动，最终使得劳动力市场和房地产市场同时达到均衡状态。此

20、时，消费者在城市居住的边际效i用等于企业在城市生产的边际成本，即du(Wi，只，Xi)=dD(W。，只，X。)。根据这一均衡关系，该式中工资形。和城市品质特征X．都可以用来反映房