我国利率调整对房价影响的理论与实证研究

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1、我国利率调整对房价影响的理论与实证研究　　[摘要]利率变动对房价具有负向的影响已成为国际学术界的主流观点，但国内一些学者在研究我国利率变动对房价影响的过程中，由于对土地供给和利率这两个重要的非市场化因素研究不足，得出的实证检验结果有很大的差异。文章将土地价格这一非市场化因素引入计量经济学模型进行实证检验，结果发现，利率的提高将有效地刺激地方政府通过紧缩地根来稳定乃至推高地价，从而导致国家利率上调政策对房价的抑制作用十分有限。　　[关键词]利率；房价；非市场化　　[中图分类号]F299.35[文献标识码]A[文章

2、编号]1002—736×（2013）03-0046-03　　2003年以来，我国一些大中城市房价在短期内上涨过快，远远超过居民平均收入涨幅，这不仅使得房地产投机现象过于猖獗，普通居民购房困难，贫富差距进一步拉大，而且由于房地产泡沫带来的金融风险不断累积，社会不满情绪逐渐滋长，在一定程度上也影响到社会的和谐稳定。在此背景下，中央政府出台了一系列针对房地产市场的调控措施，旨在打压房地产市场泡沫。在这些调控措施中，最重要的手段之一就是调整商业银行贷款利率。例如，2004年央行上调5年以上贷款基准利率1次，2006年上

3、调5年以上贷款基准利率2次，2007年上调5年以上贷款基准利率6次。然而，房价上涨的趋势仍未得到有效遏制。　　2008年国际金融危机这一重大的外部利空因素传导到我国，造成国内实体经济及楼市、股市全面剧烈下滑。政府为了稳定房地产业发展，出台了一系列的优惠措施，如房贷利率打七折、税收优惠等措施。2009年国家的4万亿振兴经济的投资计划的实施，极大地刺激了楼市，导致2009年我国房地产业异常火爆。继而2010年初中央政府出台了旨在抑制房价增速过快趋势的“新国十条”，如取消房贷利率七折优惠、二套房贷严格执行首付不少于四

4、成及利率为基准利率1.1倍的规定等，从此中央政府与地方政府就房地产调控政策展开的利益博弈日益显性化，房地产业背后的利益格局相互交织、矛盾日益突出，房地产业的走势的不确定性也更加复杂。在此背景下，十分有必要针对利率这一主要的货币政策工具影响房地产价格的传导机制进行研究，以考察我国利率调整对房价的影响程度及其政策效应。　　一、国内外相关研究综述　　国内外房地产市场面临的制度、土地等方面的政策环境存在着较大的差异，因此，本文对国外和国内的相关研究分别进行综述。　　（一）西方国家相关研究综述　　在发达市场经济国家，一般

5、都已经完成了利率市场化过程，利率在房地产市场中能够起到调节资金供求的作用，因此，专门讨论利率对房价影响的文献较少，主要是讨论以利率为主的货币政策对房价的影响。国外大多数研究均认为，利率和房地产价格之间存在负相关的关系，而对利率影响房价的具体程度则观点不一。如KauandKeenan（1980）认为，利率上涨与房地产价格呈现负相关关系；AggawalandPhillps（1984）认为，抵押贷款利率负向影响房地产价格；Harris（1989）通过计量模型得出结论，认为名义抵押贷款利率与房价负相关。但JudandW

6、inkler（2002）的研究发现，利率政策对房价的影响是不确定的；WheatonandNechayev（2008）运用美国59个大都市统计区1998—2005年数据，考察了收入、人口、利率等基本面变量对房价的影响，发现利率变动已不能解释房价变动。尽管如此，国外大多数研究均表明，利率变动对房价存在着负向的影响，尽管其影响程度存在一些分歧和争议。　　（二）我国相关研究综述　　我国房地产市场中的政策、体制、环境较为复杂，因此实证检验的结果存在较大的差异性。吴凡（2006）认为，我国的利率政策还没有完全放开，调整速度

7、较慢，因此对房地产市场的影响效果有限，而且在短期内，房地产销售价格走势与利率无关。刘明、刘斌（2005）认为，利率对于房价的长期均衡涨幅具有决定性作用，利率变动引起的房地产价格波动非常大。余鹏（2005）采用双-对数回归模型求出了中长期贷款的利率弹性为4.137，认为通过提高中长期贷款月利率来抑制高房价是可行的。赵湘桂（2005）对房地产市场与宏观经济之间的相关关系进行了定量实证分析，认为调整利率能够在短期内对房地产发生作用，房地产市场与宏观经济之间有着长期的均衡关系。张志刚（2005）研究了利率对美国房地产市

8、场的影响机制，发现利率对房地产的供给方影响不大，然而基准利率的降低直接影响房贷利率的降低，从而导致房地产需求的增加，带动整个房地产市场的繁荣。　　简而言之，国外学者在利率变动影响房价的研究中所形成的共识是，利率是影响房地产价格的重要因素，但其影响程度受货币供给、通货膨胀等宏观经济变量和国家相关政策制度的影响会存在较大的差别。国内学者在研究我国利率变动对房价影响的过程中，对两个重要的非市