无锡融创理想城市二期2010年_度营销提报140P.pdf

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1、融创·理想城市二期·智汇山2010年度营销提报PART1-市场篇整体市场研判区域市场研判市场篇目录竞争个案研判结论与建议2009年无锡宏观市场分析◆房地产开发投资呈逐月提升态势;◆市民购房热情持续旺盛;◆高中低各档楼盘成交均有大幅度增长;◆高端物业供求比例有所放大。在2008年年底出台的一系列楼市宽松政策的刺激下,伴随着开发商降价促销以及刚性需求的集中释放,无锡房地产市场成交量在经历了短暂的休眠之后逐渐实现回升,从2009年五月份开始更是出现了成交量价的高位运行。2009年各面积段房源新增供应创出新高,大面积段房源的供应量在下半年的增长幅度高于整个住宅市场。惠山副中心锡山副中心山北中心区

2、副中心蠡湖新区新城副中心滨湖副中心在市中心日益飞涨的房价压力下,在各个区域副中心配套、交通等条件的日益发展形成的同时,消费者开始把置业趋向逐渐向各个副中心进行转移,09年下半年惠山新城区域表现尤为明显。各板块房市现状特点对照惠山新城轻轨概念驱动:居住氛围+价格驱动区域特点:刚性需求首选+投资趋势出现价格区间:4500-6000元/平米滨湖新区资源驱动:大有太湖,小有蠡湖市中心资源驱动:沪宁高速,机场,产业驱动区域特点:宜居、养老、度假区域特点:工作居住快速缔结、投资高端物业价格区间:8000-17000元/平米价格区间:6000-9500元/平米价格走高南长清扬路沿线资源驱动:文化、市政

3、、传统区域特点:投资、改善型居住价格区间:7000-15000元/平米各板块2010年走势预判惠山新城继续走高:涨价放量随着轻轨一号线的开工的促进,将带动整个惠山新城板块的大幅度提升=>居住、投资价值高度呈现滨湖新区市中心高举高打:大涨价大放量高端物业加速上扬:大涨价小放量建设的日渐完善价格加速经济复苏带动产业发展+资源的被高度重视上涨+投资客看好产业人群+大存量的被迫放量+万科等项目高价运行=>向往生态生活的人群和投资客涌入=>向中高档价位和客群逼近南长清扬路沿线加速上扬:小涨价大放量太湖广场+清扬路沿线是无锡的新CBD及文化人居流域与市中心的直线与心理距离都最近价格有足够上涨的理由=

4、>看好其发展潜力的中高端客户流入2010年整体趋势分析根据无锡房地产市场所表现出来的运行特点可以推断,2009年终至2010年上半年商品房成交将保持平稳态势,下半年市场将出现不明确性。◆2009年的火爆购房消费将持惯性延续态势;◆通货膨胀预期下市民通过购房实现保值增值的意愿依然强烈;◆买涨不买跌的心理态势还将在今后一段时间内继续得以表现;◆忧虑政策变化,不少市民或将在年底集中入市;长远来看,国家遏止房价、优惠政策终止、购房成本增加将使明年下半年的市场存在一定的不稳定性。房地产行业作为拉动经济的一枝独秀作用不具持续性。在新的经济增长点尚未显现出的情况下,国家在出台了一系列刺激楼市的政策的

5、同时,也致力于解决中小企业融资困难、升级改造产能过剩行业、促进新兴产业发展、优化产业结构等较为全面的经济结构调整战略布局。希望通过更多的行业共同发展来提升国家整体经济水平。这些方针政策的出台以及其他行业的发展必将改变房地产一枝独秀的局面。未来惠山新城随着地铁发展会进入一个整体新城运营期,包括地铁沿线商业及周边产业经济点会在三至五年内着陆;房地产行业在本区域第一支柱产业的现象在短时间内不会改变,而政府的扶持与引导会继续使得市区新增家庭北迁,并在未来二至三年内形成趋势;高端客群关注本区域产品的焦点会明显多于地段焦点,地铁等交通因素尚不足以成为高端产品发展的土壤,产品特色决定客层。惠山

6、新城房地产市场“花园洋房”、“廉价房源”等象征已经转向“城市别墅”、“轻轨时代”,最终将真正融入无锡房地产发展格局。整体市场研判区域市场研判市场篇目录竞争个案研判结论与建议惠山新城群雄割据图项目云集,竞争激烈,如何突围?——知己知彼百战不殆★本案在面对2010年激烈的竞争,在思考如何破解的同时,首先应该对于2009年进行一个整体回顾!2009年惠山区住宅市场分析2009年惠山区商品住宅量价分析20000060001800005000160000140000400012000010000030008000020006000040000100020000001月2月3月4月5月6月7月8月9

7、月10月11月供应量106387008483412761534561296003190010100059792101900成交量5635264571120344104636132863119553160200123800105000187590146300成交均价43353959422344064346441046434707514455825122由于区域内暂无新项目推出,2009年基本都是现有正在开发项目陆续推出房源;从年初的经

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