融创理想城市二期提报

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1、融创·理想城市二期企划提案市场篇PART1透过数据看本质——整体市场观察从图表可以看出，2008年无锡商品房市场供应量逐季增加，全年的市场供应量较2007年增加了20.18%，后市存量房压力巨大大。整体市场观察供需比例进一步失调，政策干预下，我们会有什么结果？房地产市场的冬天终于来临……近几个月锡城商品房市场供应量持续下滑，2月份几乎出现了零供应的情况，而市场成交方面年初春节前后始终保持平稳，而三月则明显出现了回暖拉升。无锡商品房市场供需走势寒冬期的价格调控，客户仅为需求而需求——刚性，唯一的选择无锡商品住宅市场供需走势2月份滨湖区两大盘万科魅力之城和太湖国际社区降价以

2、后，月成交量分别达到了267（万科）套239套（太湖国际），3月阳光100更是成交了300余套，各区域内主要大盘促销进行客户抢占，有力支撑了市场销量的平稳。3月份无锡商品房、商品住宅新增供应面积环比均大幅增长。全市商品房成交环比增长65.55%，商品住宅成交环比增长64.96%。总体来讲，3月份全市商品房、商品住宅成交量相当喜人，是近一年以来的最高点，接近07年1-3月商品住宅成交面积的总和！为08年没买房的人而喝彩，这是一个刚性需求客户购房的短暂节日！颂唐观点一合理的市场推广，抢占上半年有利的刚性需求释放时机，加快产品企划宣传并及时进行客户蓄水，以实现项目的有利延续。

3、针对上述目前商品房市场的宏观分析，基于下半年国家政策的不明朗，无锡楼市仍将面临较为紧张的态势，我们认为：但是，刚性需求释放总有放缓的一刻，我们仍需维持产品信誉与质感，来获得市场认可。跨越版块寻客源——区域版块观察从市场成交来看，各区域成交均有所下滑，供需结构失衡严重，未来供求压力矛盾依然突出。惠山区凭借着价格优势有力消化着存量房，但是未来市场新推量依然惊人。区域版块观察大盘特性，集中住宅区，地铁导向品牌集中，宣传突出，展会先锋产品特色明显，集合先进户型品质社区企划宣求个性化，客群多为现代人还有不得不说的中低价惠山新城与太湖新城同为边缘版块，但都有出色的销量因为都有较高的

4、性价比：由此决定：我们的客户都是中青年，他们基本以首次置业为主，他们的资金只够买一套房。惠山新城与市区版块地段不同，体现不同成熟的配套与城市生活氛围一直是压制惠山新城的宣传基调市心项目同时也在价格上力求体现着性价比优势随着刚性客户需求释放，跨区域客户被掠夺已成为了现在的现实更丰富的产品包装成为了各个主力中心盘吸引客户的强有效手段唯地段论，已经过时了！因为地铁会使城市变小！我们可以看到一条地铁，一片繁华，因为交通，所以有城我们的客户来源于市区、相关于太湖新城年轻置业者对于近域置业抗性降低，边缘价格更适合首次置业拥有较高性价比的项目更能获得市场认同，价格不变品质提升同样也是

5、拉高性价比的手段，客户的流动性与相对增加。因此本项目除了在惠山新城版块获得原有客户基础支撑，更需要拓展外区域的客群，不主动抓取，必将被别家锁定。区域内客户将仍以上班族为主，年轻的首次置业者将为自己的婚房、学区房而在惠山新城选择自己的归属。颂唐观点二思考企划论营销——区域个案观察区域个案观察排名区域楼盘名称成交套数成交面积（㎡）1惠山区阳光10031434568.522滨湖区太湖国际社区18621266.983新区国际一花园14618761.254锡山区首创隽府14314034.265惠山区奥林匹克花园13313566.36新区中邦城市花园12412567.617新区五洲

6、国际工业博览城1194054.298滨湖区天鹅湖花园10912593.359滨湖区万科魅力城市10213045.5110滨湖区山语银城9912549.61销售爆发，仅仅只是集中在区域部分的项目之上因为，他们有不错的形象因为，他们有合理的价格因为，他们有强力的执行2009年3月19日起双层电梯美墅全现房上市叠加别墅均价6000元/平米本案位于文惠路与吴韵路交叉口，总建面22万平方米，完美传承加州小镇风情，以五重院落式规划理念打造的美式加州风格群院式花园洋房和群院式电梯洋房，再现加州富人小镇风情，前庭后院，层层退台，户户露台，像别墅，非别墅，从6层到5层，一种颠覆传统的花园

7、洋房，一种已经申请国家专利的住宅即将落户无锡惠山。“首创原生态电梯叠加城市美墅”“09版运动优家”“中国房地产连锁领先品牌地产唯一中国奥委会特许产品”2009年3月19日新推小高层/高层4000元/平米奥林匹克花园是由中体产业集团开创，经中国奥委会授权开发的体育主题社区，主要将奥林匹克精神和体育文化融入社区建设，提倡一种健康的生活方式。99年至今奥林匹克花园在全国覆盖了21个省、46个城市，共53个项目。无锡奥林匹克花园总用地面积约20万平方米，规划总建筑面积约30万平方米，以英式庄园风格为主。2009-03-13精装修5500元/平米、