商业地产轻资产模式探索及REITs分析报告.pdf

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1、目录01-轻资产模式产生背景02-什么是轻资产模式03-轻资产模式划分04-轻资产时代不可不探究的模式：REITs05-轻资产时代的资产证券化趋势研判Contents01-商业地产轻资产模式产生背景商业地产轻资产模式产生背景商业地产新格局：轻资产转型是关键根据物业机构莱坊的统计数据显示，2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业

2、综合体的年供应量将达到1200个。如整体的房地产行业一样，商业地产存在“严重过剩”的问题，但是，今年一季度，我国办公楼的开发投资同比增长20.6%；商业营业用房开发投资增长17.2%，均高于全国房地产开发投资整体水平8.5%。从数据来看，尽管商业地产“供过于求”的问题日益突出，众房企仍乐此不疲地投身于商业地产的开发中。但是在现阶段的商业地产领域，跑马圈地时代已经过去，行业间的竞争正进入深水区。当土地升值速度高于资金成本时，房地产企业有动力去寻求储备土地，以至于土地储备在某段时期成为衡量房地产企业价值的主要标准，此为房地产行业的重资产模式

3、一个体现。然而，在后土地红利时代，房价上升速度受到抑制，持有资产本身的回报降低并且不足以弥补持有期资金成本时，房地产企业转型已成必然。商业地产轻资产模式产生背景背景一：重资产模式已不能满足商业地产的发展商业地产发展的三大元凶在竞争日趋激烈和资金压力过大的形势下，商业地产企业如何实现自身的稳定、高速、持久发展已成为企ABC业必须思考的重要课题。但在当今经济形势下，传统的重资产模式已不能帮同质运营资金助企业在市场中赢得有利地位，要想在竞争激烈的商业化竞模式压力地产市场保持优势地位，获得持续快速扩张，就应寻求争存疑过大经营模式、盈利模式上的转

4、型，地产企业运营模式需要摆脱“重型化”，转向“轻资产运营模式”。商业地产“轻资产模式”在此背景下应运而生。现金流难以保障相比于住宅地产，商业地产的投资更大、回报周期长，对于资金的依赖更大，现金流难以保障资金财务企业资金链容易断裂过去集投资、建设、管理于一体的重资产运营模式会沉淀较多资金，影响企角度业资金链分析融资压力大开发商自身资金薄弱，外部融资模式单一，大部分依靠银行贷款来融资，随着银行贷款政策的收紧，将面临越来越大的融资压力商业地产轻资产模式产生背景背景二：金融与互联网的发展倒逼商业地产转型商业地产与金融密不可分，经济新常态下，随着

5、国家政府对“互联网+”的大力支持，商业地产的转型升级已经迫在眉睫，抓手金融与互联网必然成为商业地产突围的一种重要方式。金融与互联网的告诉发展在倒逼商业地产由重资产模式向轻资产模式转型。具体国内商业地产巨头的最新发展动向来看，从北京珠江地产旗下珠江摩派项目推出的以项目优选租户的租金进行的创新型保理业务“租金宝”的入市，到万达地产以高收益、稳保障、低门槛、可流动的众筹型产品“稳赚一号”的推出，再到国内万科深圳前海首只公募REITs基金的发行，均说明了商业地产轻资产模式正在悄然兴起。02-什么是轻资产模式？什么是轻资产模式？轻资产模式概念轻资

6、产模式由麦肯锡咨询公司首先提出，具体定义为：在资源有限的形势下，以智力资本的运营为基础，杠杆利用各种资源，从而实现以最低的投入得到最大化的商业运营模式价值的战略管理。在轻资产模式中，企业主要依靠自身的核心价值进行发展，而不是核心业务发展。运营基础运营依托轻核心能知识资力产运营捷径运营利器模价值链式定位品牌运轻资产营业务整客户关要合系素运营关键运营要素质量业务控制外包运营要务运营法定什么是轻资产模式？商业地产轻资产模式发源于美国房地产企业，主要指分工专业、资产轻型化、房地产开发从投资到开发、规划、设计、建筑、后期物业管理、服务分别由产业链

7、条上的专业公司分别完成，其资金更多的来源是社会大众，只有15%左右是银行资金。商业地产轻资产模式特点商业地产轻资产模式收益来源不以拥有土地资产为核心或开端，而是重视运市场演化的核心是不断专业化，将成为一个精细化的营过程带来的企业价值增值行业，开发商主要通过增值服务获取收益风险小品牌溢价收010301益030202开发代工管投入小高杠杆率理收益物业管理高回报率专业化程度地产基金金商业运营05高融服务收益0504060406标准化程度高衍生收益什么是轻资产模式？轻资产战略的三个决策维度住宅拿地基金平台酒店开发业商场价资务值销售本私募债券平台

8、线写字楼链资选定源择位招租工业地产养老地产物业管理资产证券化平台城市综合体商业运营轻资产战略的三个价值空间业务线选择价值链定位业务线选择现有资源商业地产金融模式优化空间创新空间创新空间价值链定位资本资源资本