物业管理--试析广州物业管理中的问题和对策

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1、试析广州物业管理中的问题和对策1.绪论1・1课题的背景及目的广州的物业管理经过近20年的发展，虽然取得了一定的成绩，但是，到口前为止，广州物业管理还不是很成熟，管理中还存在不少问题，关于物业管理的纠纷较多,对物业管理市场化经营的认识不足，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制尚未普遍确立和完善。物业管理是有偿服务的行业，但业主、开发商及有关方面习惯了过去计划经济时代的观念，对物业管理市场化经营认识不足，观念不强，支持不够。加上一些物业管理公司只片面强调经济效益，没有兼顾到社会效益，公司的内部建设比较薄弱，服务意识不够深；一些业主不了解物业管理，对物业管理所涉及的各种管理服务的认识有所偏差，对

2、物业管理存在着一定的偏见。1.2国外与广州现状的比较物业管理在国外已有100多年的历史，相当一部分物管企业具有资金、技术和人才优势。发达国家的物业管理已经积累了很多成功的经验，拥有先进的作业技术、丰富的管理经验和大量的专业管理人才。与它们相比，广州物业管理企业既缺乏成熟的经验和技术，又缺乏足够的专业物业管理人才，特别是那些原來从房管所转制过来的物业公司，缺乏市场竞争意识，如果不迅速改变现状，将会有不少公司在竞争中失败。广州物业管理的成木和价格较高，服务水平却较低。国外发达国家的物业管理经过上百年的磨练与调整，其低成木、低价格、高质量的管理服务产品优势明显。国外发达国家物业管理市场运行有着较高

3、的市场决策能力和水平。广州物管仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰。一些物业管理企业并不懂物业管理专业，但因为是某个开发公司的下属企业，或者是某儿个开发公司合资组成的股份企业，所以不愁没有管理业务,因而也就不必参加市场竞争，也不必为市场决策而劳神。国外的物业管理冇着较完善的法律条文，广州的物业管理法规还需耍进一步的改进。1.3研究意义本文研究的意义是：研究广州物业管理中存在的问题及问题形成的原因，根据具体情况，提出解决问题的对策。研究得出的结论是，物业管理在广州的发展前景是良好的，要使物业管理行业在广州健康有序的发展，需要物业管理行业的从业人员、政府部门和社会的共同努力，加深对物业管理的认识，

4、完善物管理法规、加强法制观念,共同营造和谐的社会环境。1.4研究方法通过工作中的实践发现问题，结合在校所学的知识，参考有关的文献，对资料进行分析与总结，比较广州与其他较发达城市的差别，从客观的角度论述广州物业管理中的问题和成因，参照其他城市的成功经验和结合广州的实际情况，提出解决问题的对策。1.物业管理的定义物业管理，是指物业管理企业受物业所有人委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、帀政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和政治，并向物业所冇人和使用人捉供综合性的冇偿服务。物业管理的冃的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和

5、使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是从房地产派生出来的，如今已经演变成一个独立的行业，算得上一个新兴的产业，在整个社会的经济链条上逐步占有举足轻重的作用。廿前购房者已经变得很成熟，他们买房并非单看户型、环境等一-些必要条件，对物管也开始挑剔起来。买房与购物不同，购物是瞬间的行为，但买房更看屮的是入住后的长期感受。因此，物管显得尤为重要，一个好的物管绝对会推动房屋的销售，也是房地产开发重要的附加值。2.广州物业管理行业中存在的问题3.1物业管理公司与业主之间经常产生纠纷广州是国内楼盘引入物业管理最早开始的城市Z-O经过多年的摸索，广州的物业管理水平已经有了很大的提高。但是，提高并不代表就令人

6、满意。最近一段时间，广州多个楼盘爆发物管纠纷，这并不仅仅是一•种巧合。随着业主们的维权意识的觉悟,物管所存在的问题也一一在暴露，乱收费、霸道、水平低下等等问题让业主们难以再承受。劳资、征地拆迁与物业管理纠纷成为三种主要群体性纠纷事件。2005年，广州市共调处各类矛盾纠纷4000多宗，1至5月，全市共发生群休性事件300多宗，其中30人以上重大群体性纠纷200多宗，占群体性事件总数的77%。物业管理纠纷呈上升趋势，今年以来共发生30宗，占总数12%。物业管理纠纷一直是媒体关注的热点，业主与物业管理企业发生纠纷的报道经常见诸报端。广州一些小区里新生的业主委员会频频和物业管理公司产生摩擦，更以各种

7、理由炒掉自家原来有开发商背景的“老管家二招聘合心意的“新管家J但是“老管家"总是不肯轻易退出固有的“祖传金矿S而“新管家”早已急不可待地抢上滩头去接管。于是新老“管家”之间的械斗成为今年广州物业管理市场上的“头条新闻”，令人侧目也让人担忧。面对如此之多的纠纷，连物业管理的主管部门也为Z头疼。3.2物业管理公司盈利能力差物业管理是城市管理的重要组成部分，它是提高居民居住质量和生活水平的一条重要途径，对加快城市经