物业管理存在问题和对策

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1、物业管理存在问题和对策中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1008—925X(2012)09—0086—01物业管理自引入我国20余年来迅速发展，其管理优势和社会生存力日益凸显。与此同时，在物业管理企业的实践中，也产生了诸多问题与矛盾，在一定程度阻碍了物业管理行业的迅速、良性发展。笔者通过深入大量小区调研摸底，分析住宅小区的管理现状，认为主要存在以下问题：一、法律机制不够健全，维权效力不高虽然国家逐步在完善物业管理的立法体系，相继出台了《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法规，在一定程度上对规范物业管理运行起到了作用，但是由于整体机制不完善，仅由行业性、部门性和地方性法规政策等不

2、完整的结构体系。物业服务欠费、接管不畅、维修解决不及时等问题纠纷不断，容易使得小矛盾演化成大的争执，甚至引发集体请愿、暴力冲突等一些严重事件。二、物管队伍素质不高，管理效率偏低物业管理是一种专业化的管理，需要各类高素质的管理人才。但目前，大部分管理企业的人力结构与物业管理的发展要求差距较大，特别是项目经理之类的管理型人员严重匮乏，高水平的专业维修技工与高素质的客服人员数量需求缺口较大，企业的员工培训和各种上岗专业培训流于形式、加之观念上认为物业管理无需高素质人员的误区等，使得物业管理行业从业人员整体素质偏低。调研中发现，由于部分公司客服人员服务态度及解释工作不够耐心细致，问题解释不清楚，答复不

3、明确；维修人员责任心及业务技能不强，维修问题不及时、不彻底，经常造成住户的不理解和误会，为后续的管理工作带来诸多不便。三、物业管理收费困难，标准参差不齐《物业管理条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。物业管理遵循的原则是“谁享用，谁受益，谁负担”，以形成物业管理的完整资金链。但是实际收费过程中，部分小区物业费的收取相当困难。主要由以下几点原因;一是许多物业公司收费范围和标准不够透明；二是住户缴纳物业费后，物管公司对公用部分的设施维护达不到住户心理预期，或是对住户提出的问题不能及时给予解决；三是物业公司提交的物业收费预算、决算存在漏洞，支出不合理。物业费收缴的困难致使物业公司运行资金

4、的短缺，进一步限制了服务水平，造成物管双方权利义务的不良循环。四、业主维权意识不强，业委会作用发挥不充分在目前的实际管理过程中，大部分业主只有私人拥有或使用的物业方面的利益受损时才会出面维权，对公共部分的维权意识不强；对于业主委员会的成立不够重视，多数人都抱着多一事不如少一事的态度，对参与业主委员会集中力量维权的意识不强，虽然有很多小区成立了业主委员会，但其维权、监督和协调的作用体现的很不充分。多数业委会成员只有工作热情，不具备专业知识，不能按照国家相关法律法规进行维权。某住宅小区屋面防水工程超出质保期，出现局部渗漏，按照规定这种情况应该向市房屋管理局申请动用大修基金进行维修。但有些业主不愿动

5、用大修基金，而要求物业公司负担费用，又不愿意承担此项费用，导致维修时间一拖再拖，给部分业主造成了一定的损失，最后由房管单位出面协调事情才得以妥善解决。类似这种事件，只有成立业委会并且当业委会成员具备一定的专业知识才能妥善处理此类事件。通过以上分析，为提高物业管理水平，逐步正规管理秩序，本人认为可从以下几点深入考虑：一、完善物业管理相应法律体系物业管理是业主对物业进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置的权力。为此，要完善登记制度，对物业特别是业主共有部分的详细登记，依据《物权法》，细化法规条例，强化可执行性和操作性，使解决物业管理中存在的突出纠纷与矛盾有法可依，保证管理、服务、经营、收费等各

6、环节有章可循。二、加大管理人才的培养力度，充实优化管理结构人员素质是做好物业管理的最基础也是最重要的因素。物业管理主要涉及三大类人员，一是项目经理；二是客服接待；三是维修技工。项目经理的能力素质高低在很大程度上决定了一个小区管理水平的高低，因此要注重选择项目经理，通过业绩了解、资格认证、实地考察的手段充分掌握情况，选好带头人；客服接待是与住户接触最多的人员，必须要具备一定的素质，在服务态度、处事方法、日常礼仪等方面需要重点关注，以和风细雨的服务化解业主的焦躁情绪；维修技工是确保业主住用方便的关键，需要较高的维修技能和良好的沟通能力，发现问题及时解决，才能最大程度化解管理中的矛盾。因此，要提高物

7、业管理水平，物业公司就需要多管齐下,从根本上提高管理服务人员的素质，优化人员结构，从而带来服务作风、水平的大力改善，使业主欣然接受优质的服务,消除内心的对抗心理，达到和谐共存。三、提高自身管理效率，合理配置资源物业管理公司的效益主要是通过提供一系列全方位、多层次、专业化的服务来实现的。当前，员工服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲、服务周到是物业服务的统一标准。只有在服务标准上多下工夫，不断提高自