论文：物业管理中的问题及对策

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1、毕业论文物业管理中的问题及对策【关键词】：物业管理；市场化；问题；对策【摘要】：：物业管理行业的发展前景如何，是城市政府必须解决的首要问题，也是广大住宅小区业主们最关心的问题之一。随着房地产开发行业的不断升温，作为其延续的物业管理行业在市场化的大潮发展中也随之出现了一些难题。笔者结合自己的切身体会，对其中所存在的问题进行了深层次的分析，并对此提出了解决的对策与措施。物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。物业管理行业形成、发展的历史，可谓时间不长，但一路坎坷。上世纪九十年代，房地产开发持续升温，与其直接关联的物业管理行业也随之诞生。从当时人们的

2、思想考虑：房地产开发越火，物业管理行业前景越好。但事与愿违，就是在房地产开发鼎盛时期的世纪之交的近五年中，物业管理的发展仍不温不火，亏损、倒闭之声不绝于耳。许多业内人士都在研究这个问题，给出的答案也不尽相同，有抱怨政府扶持政策力度不够的；有抱怨业主素质太低，不肯正常交费的；有抱怨物业公司层次太低，服务不规范、不到位的；甚至还有抱怨宏观经济和市场环境都不允许这一行业能生存、发展的。林林总总，莫衷一是。其中有许多见解是值得肯定的。本文试就物业管理行业形成的先天缺陷、应承担的责任和如何改变这种状况，如何让这一行业实现能生存、能发展、能为和谐社会创建以及为百姓创造良好居住条件、居住环境，成为受老百姓

3、欢迎的新颖服务行业作一论述。要解决这些问题，就要做到物业管理公司与城市政府各自职责分明；市场化运作与规范化的行政管理齐头并进；物业管理企业的自身素质提高刻不容缓。[社区]是人文地理概念，属于社会学范畴，包括人群、地域、生活服务设施、特色文化、感情和心理认同等五个要素。社区，是指生活在相对独立和稳定的区域中——以某种关系而产生的具有认同意识、共同利益和行为准则的人——所结成的相对完整的社会共同体。一个社区就是一个小社会，只要一个个社区建设好了，一个城市，整个国家建设就好了。[物业]同“不动产”的专业术语一样，都是房地产的别称。在我国（港、澳、台地区除外），还动产的内涵大于房地产，而物业的内涵则

4、小于房地产（基本上限于消费领域），是从属于房地产业的一个新兴行业。（参考香港对物业的释义为：“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割为小物业”。香港对物业的释义，具有房屋建筑物载体即房地产名词及其“物之业”经营行业的双重含义。)物业，是指在住房消费领域及其居住环境从事经营与服务的行业。[物业管理]可分二种含义：第一种：是指房地产业结构中管理分类的一种，属于政府行政用语。如：房地产行政管理(产权产籍管理是行政管理的核心，故不并列)、房地产开发管理、房地产市场管理、房地产经营管理、物业管理等。物业管理是从房地产经营管理中分离出来

5、的，使原来的房地产四大管理成为五大管理。其所不同之处是，在物业管理前面不再冠以“房地产”字样，因为“物业”本身就具有房地产的含义。第二种：确切定义为物业经营，称物业管理也是经营中的管理。物业企业的经营范围主要有4类：1、委托服务型经营物业：在产权多元化的前提下，接受房屋业主的委托和按照合同的约定，从事已正式投入使用的各类房屋及其附属配套设施和周边环境场地，进行有偿的修缮、维护，保持正常使用等方面的经营服务。2、租赁经营型物业：依据授权，承担经营管理政府房管部门直管公房和企事业单位自管公房的租赁、维修业务。住户与房东是“住房纳租、收租修房”的权利与义务关系。3、自营自用型物业：是指商贸大厦、旅

6、游、饭店大厦、集合大厦、各种办公大厦(写字楼)等非住宅房屋，大多是高层建筑且具有先进的、现代化设施、设备需要较高级运营水准和经营管理特殊的大型建筑物。对这类物业，多由房屋产权入或开发商自行组建物业公司(单位)采用特殊封闭的和专业的自营管理。其经营核算，大都采用后勤部门承包方式的子公司，一般不赢利。4、中介服务型物业：负责代理开发商的新建房屋销售业务和受托用户购房的置业业务(与一般的房地产中介、咨询组织不同，多限于自己开发销售与物业管理的业务范围)。第三种：泛指物业经营企业和管理单位的行业组织，如物业管理协会，物业管理联谊会等民间组织，建立行业公约自律和交流信息、经验，并为政府与企业之间起桥梁

7、纽带作用。[小区物业]是指住宅小区与物业管理混合的简称，表示物业管理的种类，一种专业分工。把小区物业、公寓物业、大厦物业、自营物业(他营的属前项)等分类并列，简表明物业管理的专业分工。“社区”是社会学中的基本概念，最早是在德国社会学家斐迪·滕尼斯的《社区与社会》一书中提出。一般认为：社区就是在一定地域内发生社会活动和社会关系，有特定的生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会生活共同体。其基本构成要