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1、......论房屋承租人优先购买权我国有关房屋承租人优先购买权的规定始于1950年的有关政策中。但真正由政策转为法律法规始于国务院1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》,该条例第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋的,须提前三个月通知承租人,承租人享有以同等条件购买的权利。”在此之后,1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。
2、”我国1999年制定的《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”从上述规定可以看出,我国法律及司法解释对房屋承租人优先购买权的规定过于简单原则,司法实践中有待研究和规制的问题依然很突出,尤其是关于出卖人与第三人之间买卖合同的效力问题以及法院能否判决强制缔约等,长久以来一直是理论界与实务界争论的焦点,至今仍然莫衷一是。从这一立法历程可以看出,我国的房屋承租人优先购买权制度是在我国实行计划经济体制下,在房地产市场未全面建立、房屋资源匮乏的情况下,为保障承租人稳定居所、稳定社会秩序而制定
3、的。该制度确实“在一定程度上承认既存的社会关系,以稳定社会经济生活秩序”,具有一定的秩序价值。然而,随着社会的发展,我国的房屋承租人优先购买权制度在立法理论、价值取向上存在的不合理性以及现实适用中的缺陷日益凸显,由此对我国房屋承租人优先购买权制度存在的合理性质疑,进而期待制度的理性回归。学习好帮手......一、房屋承租人优先购买权在理论上的质疑（一）房屋承租人优先购买权有违物权优先性理论根据传统的民法理论,债权的效力低于物权的效力,物权优先于债权,即在物权与债权存在冲突时,债权人的利益应当让位于物权人的利益。房屋承租人优先购买权作为一种债权的形成权,其效力也应当
4、弱于物权效力。因为在债权效力低于物权效力的前提下,取得债权的原因性权利自然应当低于物权。物权这种相对于其他财产权的优先性源于合法财产所有权的不可侵犯性,物权优先性是市民社会得以稳定的根基性原则,一旦所有权的效力受到挑战,其他一切财产权就得不到有效的保护。但是承租人优先购买权的存在,却使实务中出现了许多物权让位于优先购买权的案例。在第三人已与出租人就出租房屋的买卖办理了房屋所有权转移登记后,为了维护享有优先购买权的承租人的利益,只能对房屋的所有权登记做出无效宣告。这使已经依法取得房屋所有权的第三人的利益受到了损害。（二）房屋承租人优先购买权与当事人意思自治原则上存在
5、冲突房屋承租人优先购买权与当事人意思自治原则存在冲突意思自治原则作为民法的一项基本原则,贯穿于整个民法之中,体现民法最基本的精神。财产处分应当尊重所有权人的意志,每个人才是自己利益的最佳判断者。然而房屋承租人优先购买权制度的出现,则剥夺了房屋所有人（出租方）选择买受人订立契约的自由。当然,国家对当事人意志做出一定的合法干预,当事人有义务接受,但这一限制必须体现公平、效益和维护社会生活正常秩序的价值取向。笔者认为,我国的承租人优先购买权制度通过硬性的“同等条件”的规定将房屋的价值固定化,无视契约自由原则的存在,剥夺了所有权人选择买受人和订立合同的自由,还赋予了承租人
6、宣告房屋买卖合同无效的权利,对房屋所有人来讲是一种不合理的强制缔学习好帮手......约义务。“强制缔约义务的出现就是由于合同双方当事人地位事实上的不平等而产生的,在相当程度上体现着对社会弱者的救济”。而从目前司法实践以及保护承租人规则的强化来看,承租人相对于出租人,不仅不是弱者,还有不断强大的趋势,现实中不存在特别保护的合理性。二、房屋承租人优先购买权存在价值的不足主张承租人优先购买权的学者认为,这一权利能够实现两大价值:秩序价值和效率价值。秩序价值表现在可以稳定社会秩序;效率价值则指有利于最大限度地发挥物质财富的社会经济效益,优化使用方式,提高物的使用效率。笔
7、者认为,承租人优先购买权根本无法实现这两大价值。（一）秩序价值实现的不可能所谓秩序,从抽象意义上讲,总是意味着在社会中存在某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规定性以及财产和心理的安全性。持有肯定房屋承租人优先购买权秩序价值的学者认为,这一权利可以稳定承租人对出租房屋的占有关系,进而避免因房屋的多次买卖而使房屋承租人的生活产生过大的波动,也就达到了稳定经济秩序的价值。从表面上看,承租人优先购买权制度似乎可以达到这一效果,但事实并非如此。在我国房地产市场日益繁荣的今天,承租人完全可以通过市场找到符合其要求的房屋。由于承租人优先购买权制度的存在,使承租人、出租
8、人以及与出
