论房屋承租人的优先购买权

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1、论房屋承租人的优先购买权：近年来，随着我国经济的飞速发展，住房制度改革的日益深化，房屋租赁市场的发展尤为迅速，从中也出现了很多新问题。本文针对房屋承租人优先购买权的相关法律问题进行论述，以期对今后的立法有所帮助。　　关键词：房屋租赁；优先购买权；同等条件　　：D9：A：1673-0992（2010）11-0000-01　　　　关于房屋承租人的优先购买权问题，《合同法》第230条和最高人民法院颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）作了具体的规定，本文针对现有法律及司法解释

2、的规定，对房屋承租人的优先购买权问题进行阐述和分析。　　一、房屋承租人优先购买权的概述　　承租人的优先购买权是指在房屋租赁关系中，出租人向第三人出卖房屋时，承租人依法享有的在同等条件下优先于他人购买的权利。承租人的优先购买权是法律赋予承租人的权利，同时也是法律对房屋出租人权利的限制，优先购买权必须符合一定的条件才能行使。其一，承租人与出租人之间存在合法有效的合同。若租赁合同无效、不成立或解除时就无所谓优先购买权，即承租人无权要求优先购买。其二，根据《房屋租赁合同司法解释》第24条规定，出租人旅行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购

3、买的则不再享有优先购买权。由此可知，“优先”的时间条件有明确的规定。承租人在期限内未行使其权利，那么优先购买就丧失。其三，承租人只能在同等条件下行使优先购买权。对于“同等条件”的判断，理论与实践中均存在较大争议。有的主张绝对同等，即承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同或完全一致。有的主张价格同等，即认购价格的同一。有的主张相对同等，即在价格条件和支付方式相同的情况下，其他交易条件是否相同，要看该条件是否影响到出租人的利益，若没有影响，则应当认为是同等条件。由于法律规定同等条件的目的是为了平衡出租人的处分权与承租人的优先购买权之间的关

4、系从而使出租人的利益不致遭受损害。因此，从维护出租人的利益出发，笔者更倾向于相对同等条件说。　　二、房屋承租人优先购买权的性质　　理论界对优先购买权的性质有不同的理解。主要存在两种：一种观点认为优先购买权是形成权。权利人可以依单方意思表示就可在同等条件下与义务人即出租人订立房屋买卖协议，无须义务人的承诺。若将“同等条件”视为条件，则也可以将优先购买权看成一种附加条件的形成权。另一种观点认为优先购买权是请求权。优先购买权是权利人得请求出卖人与自己订立买卖合同的权利。应其请求，出卖人有承诺的义务。也就是说，优先购买权人所作的以同等条件购买

5、的意思表示只是一个要约，合同最终成立与否完全取决于出卖人的意愿，若出卖人拒绝承诺，则合同不成立。笔者认为，优先购买权的性质应属于形成权，法律规定优先购买权是要保障承租人能够顺利的实现该权利，如果将买卖合同的成立建立在出卖人承诺的基础上，则优先购买权形同虚设，而请求权说不能很好的保护承租人的利益，和法律的初衷相违背。　　三、承租人优先购买权相关的几个问题　　（一）共同居住人的优先购买权问题《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前是共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。此时共同居住人是否有优先购买权？笔者认为共同

6、居住的人应当享有优先购买权。虽然承租人的优先购买权基于法律规定而产生，是一种专属权，不能转让和继承。但根据《合同法》第234条的规定，共同居住人实际上已是新的承租人，成为租赁合同的一方当事人，因此理应享有优先购买权。　　（二）强制拍卖方式下承租人的优先购买权在法院强制执行拍卖处分房屋即非房屋所有人处分房屋的情形下，应当保护承租人的优先购买权。我国台湾学者杨与龄教授认为：“强制拍卖，亦为买卖之一种，自不影响优先承买人之权利……故不动产经拍卖或交债权人承受时，执行法院知有优先承受权利人者，得依法通知其于法定期限内表示愿否优先承受，无法定期

7、限者，则应在执行法院所定期限内行使优先承买权。优先承买人于接到通知后，逾期未表示者，其优先权视为放弃，执行法院得交由拍卖人承买。”　　（三）次承租人的优先购买权《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意可以将租赁房屋转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。那么在承租人转租的情况下，次承租人是否享有优先购买权？笔者认为，次承租人不享有优先购买权。根据《合同法》第224条，次承租人的存在并不影响承租人与出租人之间合同的效力。

8、虽然法律保护承租人的优先购买权，但并不否定出租人的处分自由。若肯定次承租人享有优先购买权，则出租人的处分行为又会增加一份限制，这就不利于维护出租人利益。至于次出租人，即使租赁物的所有人发生变更，根据“买卖不破租赁”原则，