论房屋次承租人优先购买权

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1、论房屋次承租人优先购买权-->引言随着我国市场经济的快速发展，房屋租赁市场也随之蓬勃发展。我国法律明确赋予了房屋承租人以优先购买权，但是对房屋次承租人是否享有优先购买权目前无明确规定。随着房屋转租的发生，因转租而进入到租赁关系中的次承租人的权利问题也引起理论界和实务界的关注。然而，无论是司法实务界还是理论界，对是否赋予次承租人优先购买权存在较大争议。同时，在我国各地、各级法院审结的涉及次承租人是否享有优先购买权案件中，裁判结果差异较大。对于涉及侵犯优先购买权的赔偿案件中，裁判结果亦存在差异。因此，越来越多的学者

2、开始讨论次承租人优先购买权的权利正当性及该权利的构成、行使、救济与保护问题。目前，对于承租人优先购买权的存废及次承租人优先购买权权利正当性的探讨较多，多是从制度本身的效率、公平、正义等法律价值出发，结合实际情况进行的讨论，但是观点差异较大，理论上尚无定论，法律也未明确赋予次承租人以优先购买权。本文笔者从理论维度、司法实践维度、法解释学维度三个维度对次承租人优先购买权进行论述，从而对房屋次承租人享有优先购买权进行权利的正当性证成。其次，对于次承租人优先购买权的构成要件、次承租人优先购买权的行使程序进行了的论述，并

3、对侵犯次承租人优先购买权时的赔偿问题进行了探讨。在租赁权日益物权化的今天，因租赁和转租而产生的法律纠纷日益增加，诸多案件的裁判者在案件审理过程中无法找到明确具体的法律指引，笔者希望本文可以为立法者和实务工提供理论上的参考和借鉴，以促进我国司法的统一性和权威性，维护司法的公信力。根据我国《合同法》第二百二十四条的规定1，经出租人同意的、符合法律规定的转租系合法转租，违背出租人意愿、违反法律规定的为非法转租。对于非法转租的房屋次承租人，由于法律规定承租人非法转租的，出租人可以解除合同，此时承租人与次承租人之间的转租

4、合同无法继续履行，出租人如欲出售房屋，即可行使其解除权，使承租人退出租赁关系并失去其优先购买权；次承租人亦得承担因承租人的违约产生的损失，并返还租赁物。笔者认为非法转租关系中的次承租人无权向所有权人主张先买权。因此，笔者将在合法转租的基础下，探讨次承租人的优先购买权。..........一、房屋次承租人优先购买权的正当性证成承租人的优先购买权作为一项民事权利，是由民事法律即我国合同法及相关司法解释所确认的权利。在合法转租关系中，次承租人作为转租合同的一方当事人，其是否可以享有与承租人一致的因租赁合同而享有的同等

5、条件下优先购买租赁房屋的权利？同时当承租人优先购买权与次承租人优先购买权发生权利冲突时，何者该优先？目前我国法律法规及相关司法解释对以上问题均无明确规定，因此笔者将从理论维度、司法实践维度、法解释学维度对上述两个问题进行论述，从而对房屋次承租人享有优先购买权进行权利正当性证成。（一）理论维度分析无论是追溯历史还是放眼各国民事法律制度，先买权制度都是颇为重要的一项民事法律制度。先买权制度可以实现稳定社会、经济秩序的秩序价值。学者张学文认为，先买权制度可以使租赁物所有权主体简单化，从而减少因所有权变更产生的纠纷，稳

6、定既存的经济、社会秩序。笔者认为，从先买权维护秩序价值意义出发，次承租人优先购买权正当性基础根源于先买权制度的价值追求。在存在转租的多重租赁关系中，租赁房屋的占有、使用与所有权是相分离的，租赁房屋处于所有权人、承租人、次承租人等多元主体的控制之下。多个主体控制同一财产的情况下，各个主体对各自权利的行使不可避免地会发生冲突，解决冲突的最好办法就是主体的同化和归整。不同利益主体归整为一个主体，利益和价值多元化也就随之消灭，权利冲突也就不复存在。1基于归整为一的考虑，在转租关系中，当次承租人实际占有、使用房屋时，赋予

7、其先买权可以维持基于其占有房屋而形成的稳定的社会和经济关系，将占有人与所有权人向同一主体转化，既可以解决权利冲突，亦可维护稳定的经济、社会秩序。同时，先买权的制度价值亦在于侧重保护交易安全。在现代社会，法律制度存在的基础发生了变化，现代经济的发展，需要立法者更加关注财产在流转中的增值和交易上的安全，而不是财产静态的安全。2赋予次承租人优先购买权，可以减少目前因立法缺失所产生的权利纠纷并改变目前次承租人在租赁关系中的权利不确定性，维护交易安全。先买权的效率价值在于该制度可以最大限度地提高资源的使用效率，发挥资源的

8、社会经济效益。法律赋予承租人优先购买权即是为了提高作为社会重要资源的房屋的使用价值和利用效率，从而更好地体现效率价值。对于存在转租关系的房屋租赁关系中，赋予次承租人优先购买权，可以减少因房屋所有权变更产生的次承租人的搬迁、重新寻找租赁房屋成本及出租人与他人缔约、磋商的时间和经济成本。先买权的正义价值随着社会经济的不断发展发生了一定程度的转变。先买权制度的设计之初在于顺应实质正义的价值追