论房屋承租人优先购买权

《论房屋承租人优先购买权》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、论文独创性声明杜灵燕的学位论文《论房屋承租人优先购买权》是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。论文中除了特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或其它机构已经发表或撰写过的研究成果。其他研究者对本研究的启发和所做的贡献均已在论文中作了明确的声明并表示了谢意。作者签名：论文使用授权声明日期本人完全了解华东政法学院有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅并制作光盘，学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其它复制手段保存论文，学校同时有权将本

2、学位论文加入全国优秀博硕士学位论文共建单位数据库。保密的论文在解密后遵守此规定。作者签名：导师签名：日期：弘加7。I6·；p论房屋承租人优先购买权前言优先购买权制度来源于罗马法上永租权的赎回权，‘后被近现代大陆法系国家民法所吸收，并演变为优先购买权制度。法国、德国、瑞士等国家分别在其民法典中确立了优先购买权制度。2我国尚无统一的民法典，但在相关的法律法规中亦规定了优先购买权制度，主要为共有人的优先购买权及承租人的优先购买权。因篇幅所限，本文仅对承租入的优先购买权进行探讨。根据民法传统理论，优先购买权按其产生原

3、因的不同，可将其分为法定优先购买权和约定优先购买权两类。前者是指由法律明文规定，只有特定法律关系中的特定之人才能够享有的优先购买权，后者则是指在法律无明文规定的情况下，由当事人通过合同等法律行为而设定的优先购买权。而我国立法所规定的承租人优先购买权显然是一种法定优先购买权。关于承租人优先购买权的法律法规主要散见于《合同法》第二百三十条、《最高人民法院<关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见>》第57条、《城市私有房屋管理条例》第8条、最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》

4、(以下简称《若于意见》>第118条的规定。然这些法律法规的规定内容较原则，缺乏可操作性，致法院在审理此类案件时难以找到准确的法律依据。实践中出租人、承租人往往利用法律存在的漏洞，或觌避法律，或滥用诉权，损害对方当事人的利益。学界及理论界更有“买卖不破租赁原则’已能充分保护承租人的利益，承租人优先购买权制度已不适应时代发展的需要，理应予以废除”的观点。3然而，我们应该看到承租人优先购买权制度的存在在保护承租人的基本生存权、稳定房地产市场、合理利用房地产资源等方面存在～定的历史及现实意义。我国现行法律体系的缺陷在

5、于法律未正确。曹艳芝f优先购买权若干问题研究’四川大学法律硕士学位论文。2《法国民法典》对优先购买权的规定存在于莛有关系中(包括所有权的共有和用益权的共有)，就所有权的共有面言．法典规定了共同继承人之间的对遗产份额的先买权．而用益权的共有人在转让自己的权利时。其他共有人事有优先购买权，但必须事先通知虚有权人(虚有权，即除去用益权的所有权)。用益权的共有包括地上权、永佃权、矿权以及动产用盏权的共有。‘瑞士民法典》规定了两种优先购买权，对出卖土地作出限制。一是土地共有人之间的优先购买权，二是土地所有人与建筑权人就

6、建筑物和土地相互存在优先购买权．‘德国民法典j对优先购买权的规定更为详密，将优先购买权分为债权优先购买投和物权优先购买权．另．‘德国民法典》对对共同继承人之间的优先购买权亦作了规定。’李群星：‘对承租人优先购买权制度的评折与反思》，载‘法律适用)2006年6月。规制承租人优先购买权的性质，致适用存在争议和困难，故有必要对承租人优先购买权的性质、行使、限制等方面进行探讨，以求弥补或消除立法存在的缺陷，加强对承租人优先购买权的规制和保护，使之能得到正确行使，有效解决资源利用与安全利益维护之间的矛盾、平衡出卖人与优

7、先购买权人之间的利益。一、承租人优先购买权的性质承租人优先购买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。4合理界定房屋承租人优先购买权的法律性质是解决有关房屋承租人优先购买权各类争议的前提。关于承租人优先购买权到底属于何种性质的权利，理论界对此并无统一认识。本文将首先简要介绍关于房屋承租人优先购买权性质的主要学说和理论，然后对各种相关学说予以评析并得出自己的结论。(一)主要学说简介1、物权说物权说认为，承租人优先购买权是一种法定的而非约定的权利，可以对抗第三人，且

8、承租人优先于他人享有购买权，而他人是不特定的多数人，故承租人优先购买权是一种对世权，应当在物权法中予以规定。5优先购买权是基于先买权人对标的物的占有、使用的事实而由法律赋予，法定优先购买权具有对标的物的直接支配性。先买权人对标的物的直接支配关系是成立优先购买权的基础，也是其物权效力来源之一。同时，将优先购买权规定为物权有利于加强对特定人利益的保护，防止出卖人与其他买受人通过协议任意更改法定优先购买权