《物业管理制度与政策》培训总纲

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1、物业管理基本制度与政策华东师范大学东方房地产学院本课程的特点细节多，要点多背后蕴涵着一定的立法精神同现实有一定的差距这些特点意味着：记忆量大通过理解法律的基本精神，可以减少记忆的难度不要按照日常操作中的常识来，必须遵照法律教学方法与学习方法教学方法：介绍法律条文背后的立法精神抓要点学习方法：通过总结把厚书变薄识记－回忆－再回忆－再回忆…………第一章物业管理概述第一节物业管理的概念一、物业管理的概念按照物业服务合同约定维修、养护、管理的活动维护相关区域内环境卫生和秩序的活动房屋等建筑物管理的三种方式业主自己进行管理业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司业主选聘物业管理企业进行管理《条例

2、》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。《条例》调整的范围调整住宅物业与非住宅物业的物业管理活动调整城市和乡村的物业管理活动非市场的房屋管理不属于物业管理物业管理的市场化特征房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应物业管理活动应当遵循市场原则市场原则是物业管理活动的前提条件目的：强调业主在市场活动中的自主权；强调物业管理活动必须纳入市场秩序。意义：提高业主的权责意

3、识；推动物业管理企业依法经营；促进物业管理市场秩序明显好转。二、物业管理的特征社会化专业化市场化第二节我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源和发展19世纪60年代奥克维娅•希尔皇家特许屋宇经理学会二、城镇住房及住房制度改革我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。改革开放前城镇住房制度特征：住房投资由国家和国有企业统包；住房分配采取实物分配；住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。三、我国物业管理的产生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。四、我国物业管理的发展1993年，深圳市

4、人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》。2000年中国物业管理协会成立。五、物业管理在社会经济中的地位与作用有利于促进经济增长有利于提高人民群众居住质量有利于增加就业有利于维护社区稳定有利于推动房地产业的良性发展第三节我国物业管理制度的历史沿革我国的物业管理始终离不开政府主管部门的推动和引导，原因：我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期；物业管理是我国城市管理的重要组成部分；物业管理直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定。一、《条例》颁布前的物业管理制度建设物业管理政策法规特点：借鉴性过渡

5、性针对性《城市新建住宅小区管理办法》1994年3月23日建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》。《城市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。二、《条例》颁布后的物业管理制度建设物业管理政策法规特点：配套性经验性操作性第四节《物业管理条例》2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。一、立法过程2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《条例》（草案）登报公开向社会征求意见。二、《条例》的指导思想和立法原则立法理

6、念：发展为重、平衡利益、保护弱者立法指导思想：1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。立法原则立法原则：1、物业管理权利和财产权利相对应的原则；2、维护全体业主合法权益的原则；3、现实性和前瞻性有机结合的原则；4、从实际出发，实事求是的原则。三、《条例》创设的法律制度7项基本制度：业主大会制度业主公约制度前期物业管理招投标制度物业承接验收制度物业管理企业资质管理制度物业管理从业人员职业资格制度住宅专项维修资金制度法律制度的内涵《

7、条例》所创设法律制度的内涵：尊重和维护业主的财产权利；建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动；妥善处理政府和市场的关系。四、《条例》主要内容简介共7章，70条。第一章总则5条第二章业主及业主大会15条第三章前期物业管理11条第四章物业管理服务18条第五章物业的使用与维护7条第六章法律责任13条第七章附则1条《条例》的法律责任的特点行政责任、民事责任并存为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《