物业管理制度与政策

《物业管理制度与政策》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、物业管理法的调整对象物业财产关系：物业的所有权和使用权属于物权，是最重要的财产权利，是物业管理活动的基础；物业的财产关系实质是指物业的权属关系物业建设和经营关系：物业管理的早期介入可以在物业项目的定位、规划设计的完善、建设质量的提高、销售办法的制定等方面为物业建设和经营提供完整、全方位的帮助；为了在早期介入中发挥更好的作用，物业服务企业必须配备相应的专业人才，特别是配备精通各环节所涉及的相关法律与制度的法律人才物业服务合同关系：物业服务合同关系是指房地产建设单位或业主与物业服务企业之间基于物业服务合同而发生的关系；是物业管理关系中最为重要的内容物业管理行政

2、关系：指政府有关部门与房地产建设单位、物业服务企业、业主及非业主使用人、业主委员会等行政相对人之间在物业管理活动中间形成的管理与被管理的关系;政府对物业管理市场的管理主要立足于宏观调控物业管理立法原则：平等；保障物业合理使用；物业管理行业既要保护业主也要保护物业服务企业物业管理法律关系的构成要素：；主体（即该法律关系的参加者，是法律关系中权利的享有者和义务的承担者：业主、物业使用人和业主自治机构；建设单位、物业服务企业；国家机关；物业管理协会（非法人组织或团体））；客体（指物业管理法律关系主体间权利和义务所指向的对象：物业、权利、行为结果）；内容（指物业管

3、理法律关系的主体依法享有权利和承担的义务，任何物业管理法律关系都是靠主体权利的行使和义务的履行来实现的。）物业管理法律关系的特征：物业管理法律关系是由多种法律关系组成的统一体；物业管理法律关系围绕着业主自治展开；物业管理法律关系主要指向物业服务行为；物业管理法律关系受到社会责任的制约；物业管理法律关系的产生、变更和终止必须符合程序要求物业管理法律关系的内容----物业服务企业的权利：享有缔约权（委托权）、获取报酬权和管理权；在管理规约或合同约定范围内，对于特定区域内的社会公共事务有权实施统一管理物业管理民事法律行为的特征1物业管理民事法律行为由民事主体实施

4、，以达到一定民事法律效果为目的2物业管理民事法律行为以意思表示为核心要素3物业管理民事法律行为是合法的行为物业管理民事法律行为以意思表示为核心要素物权的基本特征：1物权是权利人直接支配物的权利，物权也称绝对权2物权是对物的直接支配权，也就是说物权的客体是物3物权的内容是对物进行管理和支配并享受其利益104物权具有排他性5物权具有优先效力、追及效力和妨害排除效力建筑物区分所有权的内容：专有权：区分所有权人堆起建筑物内的住宅、经营性用房等专业部分所享有的单独所有权共有权：区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共有部分、基地使用权、小区的公

5、共场所和公共设施等所共同享有财产权利管理权：业主基于专有部分的所有权从而对业主的共同财产和共同事务的管理权管理规约的基本内容：1物业管理区域的基本情况2业主自治的管理方式3业主使用自有物业及公共场所和共用设施的权利4业主应当履行的义务5违反管理规约应当承担的责任管理规约的法律效力：时间效力地域效力对人效力业主大会设立原则?由物业管理区域内全体业主组成?应当代表全体业主在物业管理活动中的合法权益?一个物业区域内成立一个业主大会?在主管部门指导下成立业主大会法律定位?是业主自治的最高决策机构和权力机关?代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的“自治自律组织”

6、?不得组织与物业管理活动无关的其他活动业主大会的职责?制定、修改业主大会议事规则?制定和修改管理规约?选举业主委员会或者更换业主委员会成员?选聘和解聘物业服务企业?筹集和使用专项维修资金?改建、重建建筑物及其附属设施?有关共有和共同管理权利的其他重大事项投票权的确定?针对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及附属设备”10事宜需专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意?其他职责事宜需专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意业主大会的通知和告知?召开业主大会之前，业主委员会应当与会议召开的15日前

7、，将业主大会召开会议的时间、地点、内容、方式以及其他事项予以公告或者以书面形式送达每位业主?住宅小区召开业主大会还需告知相关居委会，接受居委会的指导业主委员会法律地位1是业主大会的执行机构2不符合法人成立的条件，不能登记为法人•不拥有独立的财产或者经费•法律并没有为其专门设定活动场所•不能独立承担责任业主委员会的职责：?召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况?代表业主与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同?及时了解意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同?监督管理规约的实施?业主大会赋予的其他职责前期物业管理：指房屋出售后至业主委员会与业

8、主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，由建设单位选聘