《物业管理制度与政策》精炼版01

《《物业管理制度与政策》精炼版01》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、《物业管理制度与政策》精炼版01物业管理基本制度与政策第一章物业管理概述一、物业管理的概念（定位）（掌握）○考《物业管理条例》第二条对物业管理下了定义：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。○考业主对于房屋等建筑物有三种方式管理：1、业主自己进行管理；2、业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司；3、业主选聘物业管理企业进行管理。○考物业管理的内容是主要有两方面：1、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2、维护相关区域内的环

2、境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。除此之外，物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目；也可接受供水、供气、供热等公用事业单位的委托，有偿为其向业主代收有关费用。○考《条例》调整的范围：1、调整住宅物业的物业管理活动；2、调整非住宅物业的物业管理活动。○考《条例》的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村○考物业管理的市场化特征包括三点：1．房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2．多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3．物业管理活动应当遵循市场原则○考将市场原则作为物业管理活动的前提条件，

3、其主要目的在于以下两点：1、强调业主在市场活动中的自主权；2、强调物业管理活动必须纳入市场秩序。《条例》将业主选聘物业管理企业，并和物业管理企业签订物业服务合同，作为物业管理活动的前提条件。○考物业管理的特征（熟悉）社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。市场化是物业管理最主要的特点。社会化：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。○考物业管理起源于19世纪60年代的英国。随后英国还成立了非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会。20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——

4、芝加哥建筑管理人协会。○考我国改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：1、是住房投资由国家和国有企业统包；2、是住房分配采取实物分配；3、是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革。1994年，全面开展公有住房向居民和职工出售工作。1998年，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化。○考我国物业管理的产生：1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度

5、规范。1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》及考评验收工作的通知。1997年建设部印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》2000年5月，建设部发布了《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》。○考物业管理在社会经济中的地位与作用共五点，实施物业管理有利：(1)促进经济增长、(2)提高人民群众居住质量、(3)增加就业、(4)维护社区稳定、(5)推动房地产业的良性发展第三节我国物业管理制度的历史沿

6、革（了解）以《条例》为分水岭，划分成《条例》颁布前后两个阶段：○考《条例》颁布前的物业管理制度建设主要体现以下特点：1、借鉴性；2、过渡性；3、针对性。1994年3月23日颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。○考《条例》颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，主要体现出以下特点：1、配套性；2、经验性；3、操作性。第四节《物业管理条例》○考《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务

7、和被服务的关系；3、强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。○考《条例》立法理念是在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出发展为重、平衡利益、保护弱者。○考《条例》主要遵循以下四个基本原则：(1)物业管理权利和财产权利相对应的原则；(2)维护全体业主合法权益的原则；(3)现实性与前瞻性有机结合的原则；(4)从实际出发，实事求是的原则。《条例》创设的法律制度包括：《条例》创设了业主大会、业主规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、