發展我國公寓養老的可行性分析與對策探討

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發展我國公寓養老的可行性分析與對策探討摘要：我國老齡化程度和經濟的快速發展，傳統傢庭養老功能的弱化,福利機構養老的缺陷，以及老年人在心理和生理上對生活越來越高的需求，催生瞭一種全新的養老模式一一老年公寓養老。文章立足國情，分析瞭我國老年公寓養老發展的可行性及發展中存在的問題，並在此基礎上相應地提出瞭促進我國老年公寓養老發展的對策建議關鍵詞:老齡化;老年公寓養老;養老模式目前，我國處於人口老齡化水平快速發展時期，在老年人口不斷增加的過程中，我國的養老模式也在發生轉變。傢庭結構的變化導致我國傳統傢庭養老功能日趨弱化;老齡化進程先於我國經濟發展水平使得福利機構養老的缺陷愈加明顯;人民生活水平不斷提高，老年人在生理和心理上對生活的需求也越來越豐富，這一切促使瞭一種新型養老模式一一老年公寓養老應運而生一、我國發展老年公寓養老的可行性分析（一）老年公寓市場存在較大的需求群體我國是目前世界上老年人口最多、增長最快的國傢，截至2008年底，我國60歲及以上老年人口已達1.5989億，占全國總人口的12%,每年還將以3.2%的速度增長。並且我國老齡化人口高齡化現象明顯，我國80歲及以上高齡老年人每年以5.4%左右的速度增長。高齡老人已從1990年的800萬增加到2000年的 1100萬，到2010年將達到1700萬，是老年人口中增長最快的年齡組。我國老年人口規模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多,都是世界人口發展史上前所未有的。我國的老齡化現狀，成為老年公寓養老市場需求增大的客觀因素，為老年公寓養老提供瞭巨大的市場和廣闊的發展空間（二）老年公寓市場存在較強的市場購買力1、老年人收入的提高為其購買力提升提供瞭條件。20世紀90年代退休金增長機制的建立，相應提高瞭我國老年人口的人均可支配收入。據中國老齡科學研究中心調查，目前我國城市老年人中有42.8%擁有存款，僅退休金一項到2010年就增加到8383億元，到2020年為28145億元,2030年為73219億元。此外在城市60-65歲老年人口中，大約45%會選擇繼續就業，除有退休金之外還將會有額外收入，按此預測，到2050年就會有73200億元消費儲備金。因此，對老年消費群體購買力不應小覷2、老年人福利水平提高為老年公寓養老消費解除後顧之憂。近年來，我國加快瞭社會養老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉各類企業職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養老保險體系。這將使有穩定養老金收入的老年人口，從國有企事業單位擴展到各種所有制形式的企業,從城市擴展到農村,從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。老年人在解除瞭醫療、養老等後顧之憂後，老年人手中的積蓄就可 釋放出來，尋求更優質的生活環境,為老年公寓養老的壯大提供瞭有力保障3、子女為父母入住老年公寓提供資金支持。子女以改善父母居住狀況為目的而購買或租用老年公寓，成為老年公寓消費的主力。當前大多數年輕人難以抽出時間周全地照顧老人，因此他們就迫切希望有專門為老年人設計的住宅產品，硬軟件服務都能滿足老年人的行為與心理需求。年輕一輩為父母的健康長壽考慮,購置環境優美、空氣清新的老年公寓以改善父母的居住環境是子女購買老年公寓的主要誘因（三）老年公寓市場存在較強的購買意向1、養老觀念的轉變促生老年公寓養老需求。我國老年人對於養老問題的傳統觀念正在發生改變，老人們正從現實和精神上逐步接受社會養老。據中國老齡科研中心調查,2002年北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來願意入住的分別為10.4萬人和30.8萬人。在上海，根據同濟大學建築城規學院預計，截至2010年上海的老年公寓入住人數將達到7.25萬人，需要老年公寓3.62萬套，總建築面積將近200萬m2,其中市區的需求總量在150萬m2以上。文化程度較高，中級以上職稱，月收人中等或以上，身體健康，生活能自理的老年人，老年公寓成為首選，他們中的大多數將老年公寓視為頤養天年的理想之所2、消費觀念的改變促進購買行為。隨著老年人養老觀念的轉變，老年人的住宅消費觀念也隨之發生變化，從基本的住宅消 費逐步發展到提高住宅消費品質上來。越來越多的老年人認識到購買老年公寓是一種投資，既可保值升值又可作為不動産留給後代，他們越來越願意投資老年公寓以上分析可知，我國老年公寓市場的人口、購買力和購買意向三個要素都已具備良好條件，可以預測老年公寓養老會有良好的市場潛力。我們有理由相信，隨著各方面條件的不斷完善，在不久的將來，越來越多的老年人能在老年公寓裡老有所養,老有所樂二、我國老年公寓養老發展中存在的問題及原因（一）數量供不應求截至2007年底，我國各地建有各級各類養老機構39754傢，床位212.8萬張，收養老人171.9萬名。僅就床位數來講，剛剛超過老年人總數的1%,較之於國際通行的5%-7%的比率相差甚遠。以大連市為例,60歲以上的老年人口71.1萬，占城市總人口的24.9%,若入住老年公寓和其他養老機構的老年人口占總人口的比重，按3%的比例分析,70多萬的老年人中，將有2萬多人入住老年公寓和其他養老機構，而目前僅有7千多個床位。這遠遠不能滿足隨著人口老齡化發展對老年公寓養老的需求（二）佈局和檔次不盡合理目前我國的老年公寓有的雖然環境和物質條件都很好，但地點遠離社會和親友、交通不便;有的居住高層塔樓並密度較高，活動空間少等，這些都給老年人生活和社會活動造成不便。另外,市面上現有的老年公寓普遍品質檔次較低。一些地區存在名為老 年公寓的住房，並未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區不僅規模小，配套設施不齊全，而且多為原來的已開發住房，隻冠以“老年公寓”之名進行銷售，從選址規劃、戶型設計到相關服務設施的建設與實際意義的老年公寓相差甚遠（三）從業人員素質較低由於我國老年公寓起步較晚，還沒有形成一個完善的體系，現在的老年公寓對從業人員要求缺乏行業標準，普遍雇傭的是一些文化素質偏低的臨時工或下崗女工。這些服務人員並未經過行業培訓I,缺乏基本的技能,隻是像完成任務般地給老年人喂飯、送水，並未考慮到老年人渴望親情、渴望傢的感受，很容易讓老年人産生怨言，這樣的服務很難面向市場（四）政府和社會各界重視支持力度不夠1、資金和政策援助較少。我國目前在有關老年公寓的建設及其資金方面還未有較大投入，支持政策也較少。有些相應的政策雖已制定，但在實施過程中由於多方面的影響往往不能落到實處。沒有適當的鼓勵政策，也就難以刺激房地產開發商大規模投資興建老年公寓，同時致使許多建成的老年公寓普遍存在資金投入不足、管理不善等問題。政府沒有及時采取一些如給予老年公寓建設的每年專項撥款、資金援助和稅收優惠等措施，從而在某種程度上使我國老年公寓養老的發展變得緩慢2、金融機構對老年公寓的融資存在一定限制。由於老年公寓及其大量配套服務設施的建築需要巨大的資金投入，再加上老 年公寓的回收期較一般住宅長，往往金融機構不願意貸款給開發商；還有些是由於觀念認識上的原因，認為老年公寓的建設前景不好，資金回收很困難，就不會輕易貸款給那些想建設新型銀色住宅的私營和外資房地産開發商們。（五）傳統養老觀念難易轉變有些老年人及其子女對於入住老年公寓養老抱有偏見，傳統養老觀念不易轉變。子女認為送老人去老年公寓養老是不盡孝心的表現，認為老年公寓是孤老去的地方，有兒有女的老人不應該去那裡養老。而有的老年人退休後會覺得失落沮喪，非常在乎子女的關心、孝順和傢庭的和睦。而且老年人和子女對老年公寓的硬件設施和服務質量不瞭解，據調查，有95%的老年人根本沒聽說過老年公寓，更談不上瞭解其具體設施服務情況。這種信息的閉塞嚴重阻礙和影響瞭老年人極其傢庭對入住老年公寓的選擇三、促進我國老年公寓養老發展的對策建議（一）政府要加強對老年公寓養老發展的引導和支持1、發揮政府的引導作用。政府應根據當今和未來經濟社會協調發展的要求，制定發展老年公寓養老的規劃，並納入國民經濟和社會及城市總體規劃之中，且要按照規劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。並應充分考慮社會養老體系建設存在的困難，相應給予老年公寓開發項目適當的優惠，除在租、稅、費各方面予以減免外，還可以允許開發商向銀行申請低息貸款，差額 部分由政府補貼等，以提髙開發者的積極性,保證項目的順利實2、制定與完善有關法律法規。為保障老年人的合法權益，政府要擔負起老年公寓開發建設的監督管理責任，加快制定與完善相關法律法規，對老年公寓的建設和服務等諸方面研究制定出一套完整的標準和規范體系，使之在建設時按照程序申報審批和籌備建設,建築施工過程中嚴格執行各項標準，建成開業後則要嚴格遵守各類服務規范，嚴禁各行其是，危害入住老年人的合法權益。還應加快研究制定養老服務機構人身意外傷害事故的處理辦法，為保護老年人的合法權益和老年公寓等養老機構的利益提供基本依據3、建立健全的養老保障體系。目前我國養老保障制度的發展還比較滯後，我國須逐步建立一個健全的養老保障體系，尤其是養老制度和老年住房保障制度，這兩個制度是老年人解決住房問題的重要前提。要擴大養老保障制度，還要兼顧到非國有經濟單位和個體勞動者。應建立多層次的保障制度，充分發揮國傢、企業或集體、傢庭及個人的積極性，各方面共同承擔繳納養老保險費的責任，建立社會化養老同傢庭和個人養老相結合的養老保障體系是我國養老保障制度發展的方向（二）金融機構要給予老年公寓建設及消費以資金融通的便利1、為開發商提供建設資金融通的便利。老年公寓是目前老年產業中的新熱點，同時又是房地產業中的一個新興細分產業，迫切需要社會資金援助。金融機構應積極配合國傢政府支持我社會養老體系的發展，制定和完善相關金融政策，鼓勵和刺激老 年公寓的建設，並給予資金融通的便利。對於開發商的資金籌措,銀行可以提供低息貸款，差額則由政府補貼，確保開發商能順利開發建設老年公寓2、為老年人提供消費資金融通的便利。為確保老年人能夠入住老年公寓，金融機構可從老年人的實際需求出發制訂各種住房抵押貸款:一是用自己或其子女的現房作抵押，貸款購房；二是采用“雙合同制”貸款購房，即老年人與銀行、其子女與銀行,各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可由其子女或親屬還款；三是采用目前國外一些國傢普遍使用的“逆抵押”辦法，讓資金不是很充足但擁有自己住房的老人，向銀行以自有住房為抵押，每月取得相應的售房金額，用於日常生活開支,或是入住老年公寓以沖抵費用。整個售房期限是從老人售房之日起到老人死亡之日為止，老人去世後，開發商返還剩餘本金，住房歸開發商所有。這種方式對於大多數生活並不充裕但又希望入住老年公寓的老人十分實用（三）開發商要註意老年公寓開發的每一個環節1、註意公寓選址。環境因素是老年公寓可持續發展的基本條件。根據老年人的生理特點，老年公寓應修建在環境幽靜、空氣清新、交通便利的地方，特別是需要有廣闊的綠化區，避免塵土。同時應該既要滿足老年人生活行為性和操作性要求,又要有安全感，具有健康性、靈活性、方便性、自然性，這樣的環境才是讓老年人愉快地度過晚年的佳境 2、提供髙水平的服務。配套服務是老年公寓養老發展的必要條件。首先是老年公寓的日常生活服務,包括為老年人買菜、做飯、送飯、洗衣、打掃衛生、上門維修、陪老人聊天、白天照顧、夜間護理等以及給老年人提供免費的教育咨詢、精神慰藉、臨終關懷等服務。其次是老年公寓的娛樂學習服務。公寓的服務人員可以在社區內組織一些棋牌比賽、球類活動、歌舞表演或比賽等，以鼓勵老年人多參加娛樂活動和社會交流。還可以在老年公寓內建立老年大學，舉行一些書畫比賽和優秀字畫展，並開設一些課程,讓老年人瞭解最新動態和補充知識，實現老年人繼續學習，不斷上進的願望。部分老年人還可充當老師，以滿足其自我價值的需求3、力求公寓形式的多樣化和多檔次。不同老年人的需求層次不一樣，因此要開發不同類型、檔次的老年公寓來滿足不同層次老年人的養老需求，並提供不同層次的個性化服務。開發商可針對經濟條件好的老年人，提供自購型、豪華型老年公寓；對於經 濟條件稍差的老年人，提供經濟型老年公寓；對生活完全能夠自理的老年人提供獨居型老年公寓；對生活需要幫助的老年人提供護理型老年公寓4、合理定價。合理確定老年公寓的建設標準，既要考慮功能需求，也要考慮老年人入住費用的經濟承受能力。我們應把今後一段時間老年人的經濟收入狀況作為確定老年公寓建設標準的依據，費用不宜高於老年人的退休金收入。開發商們可參考市場上的平均水平，制定老年公寓的建設標準，同時對於服務收費標準也要適中，否則就違背瞭開發老年公寓的初衷，也會因價格太高而失去市場競爭力（四）老年人及整個社會要盡快轉變養老觀念首先,對老年公寓進行科學界定。為促進老年公寓養老服務產業的健康發展，應規范養老中的相關概念，對各種養老機構的名稱、功能等加以合理界定與科學定位，以免造成人們認識上的混淆。同時，還要開展老年公寓“正名”、“防偽”的宣傳活動,並盡快通過推出真正意義上的示范工程，使選擇養老模式的老年人和社會各界人士，能把符合科學界定、正確定位的老年公寓與名為老年公寓實為養老院等福利養老機構明確加以區分，糾正社會上已經出現的偏差其次，提高老年人及其子女對老年公寓養老的認知。在這方面，政府、企業和相關協會體應攜手合作，通過各種渠道積極開展宣傳和推廣活動，幫助老年人及其子女轉變養老觀念，破除 “隻有鳏寡孤獨才入住養老機構”的世俗觀念，破除子女“送老人入住老年公寓是不孝順”的陳舊觀念，使全社會盡快形成有利於老年人入住老年公寓的輿論環境，增加對老年公寓養老的接受程度總之，老年產業是21世紀的朝陽產業,如何適應我國日益加速的老齡化趨勢,滿足多層次的老年人口的養老需求，需要舉全社會之力。目前，大力發展老年產業尤其是大力開發和建設老年公寓，能更好地為老年人口提供全方位的養老産品和服務，促進老年住房產業乃至整個老年産業的健康快速發展，滿足不斷增長和變化著的老年消費需求,實現消費和諧參考文獻：1、白秀娜•老年住宅市場需求分析與開發對策的研究[D].吉林大學,2008.2、李時華.住房反抵押貸款:擴大老年消費需求的新途徑[J].消費經濟,2007(1).3、李景梅•夕陽事業，朝陽產業一一從市場三要素看老年公寓發展前景[J].民營科技,2008(2).4、宋言奇.關於中國老年公寓養老發展的幾點思考[J].中國發展,2007(3).5、鄒益民，孔慶慶.歐美國傢老年公寓的成功經驗對我國的啟示[J].商業經濟,2008(3).6、劉紅，張妍蕊•對我國民營養老機構存在的問題及發展前 景的探討[J]・技術經濟與管理研究,2008(2).7、王波•論養老模式與現代服務業的融合[J]・華東理工大學學報(社會科學版),2008(3).*本文系湖南省軟科學立項課題“擴大老年消費需求的產業對策研究”(2009ZK3040)的階段性研究成果(作者單位：湖南師范大學商學院)