物业服务纠纷常见问题探析

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1、物业服务纠纷常见问题（一）随着城市化和房地产市场的发展，越来越多的人住进了小区，成为了业主。小区大了什么人都有，这就需要物业服务来维持公共秩序，维护公共设施、公共环境等，小区集体和业主个体之间，物业服务公司与业主之间就不可避免地会发生一些摩擦，产生物业纠纷。下面简要探讨一下物业服务合同纠纷中常见的几个问题。一、小区物业服务一般包含哪些内容？答：小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据《物业管理条例》第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋

2、及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。二、一般的物业公司可以为任何小区服务吗？答：不可以，看等级。可能大家不知道，物业公司分三个等级，一级资质的物业公司可以承接各类物业管理项目，二级资质的物业公司可承接30万平方米以下的住宅项目，三级资质的物业公司可承接20万平方米以下的住宅项目。快去看看你们小区物业公司的等级吧！三、预交物业费有没有法律上的依据？答：很多买了房的业主们都会碰到这样的情况，在验房时物业公司会要求业主预交一段时间的物业费，实际上，这样的做法是没有依据的。按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意

3、愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，对此，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。四、业主有权审查物业管理企业的收支吗？答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。五、房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗？答：在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费,业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开

4、发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。六、将本应属于业主和开发商之间的矛盾转变成业主与物业管理公司之间的矛盾，是生活中普通老百姓都会有的一个法律误区。因合同具有相对性原则，基于一个事实和理由的法律关系不能转嫁到不同的法律关系层面上，所以业主以房屋存在质量问题、人身财物受损、新房未入住、车位被占用等

5、情况作为不如期交纳物业费的理由不能作为抗辩的事实，往往得不到法院的支持。七、交房后一直未装修，是否应交纳物业费？答：在物业公司书面通知业主后交费后，就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。针对这一问题，最高人民法院已经颁布了司法解释，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务纠纷常见问题（二）随着城市

6、化和房地产市场的发展，越来越多的人住进了小区，成为了业主。小区大了什么人都有，这就需要物业服务来维持公共秩序，维护公共设施、公共环境等，小区集体和业主个体之间，物业服务公司与业主之间就不可避免地会发生一些摩擦，产生物业纠纷。下面简要探讨一下物业服务合同纠纷中常见的几个问题。八、不交物业费，物业公司有权停水停电吗？答：供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物

7、业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。九、物业公司能够对业主进行各类罚款吗？答：不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款