关于物业服务费用纠纷的思考

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1、关于物业服务费用纠纷的思考摘要：在日渐增多的物业服务纠纷中，出现最多的是物业服务费用纠纷。这已成为业主和物业公司之间的一个重要矛盾。要解决这种矛盾，房管局、小区业委会和法院要充分发挥作用，物业公司要提高管理和服务水平，业主们要走出认识上的误区，采取更积极的应对方式，共同营造一个更和谐的小区环境。　　关键词：物业服务费纠纷思考　　　　一、引题　　笔者曾经接到一个物业纠纷的咨询案子。咨询者是业主殷先生，因为欠缴28个月的物业费和滞纳金而被物业公司起诉。然而殷先生说，他之所以不缴纳物业费和滞纳金是因为物业公司存在违约和侵权行为。殷先生列出一系列小区物业的管理和服务与物业合同承诺的情况不符的事实

2、来证明物业公司违约，还指出物业公司私自取出业主信件的行为是侵权。类似此类物业公司与业主之间关于物业服务费的纠纷事件不在少数。　　在google上键入“物业诉业主”的字眼，就出现2830000条结果。可以看到“集美法院：物业告业主案372件，业主告物业仅1件。”“物业告业主上升，业主九成败诉。”“济南一物业告业主拖欠物业费38起案件业主全输”等[1]。由此可见，物业服务费的纠纷已然成为业主和物业之间的一个重要矛盾。这种矛盾从何而来？又如何化解？是本文要探讨的问题。　　二、物业费纠纷情况及原因分析　　经过对部分小区调查走访了解，业主不缴物业费主要存在以下几种情况：　　一是房地产商遗留下来的房

3、屋质量问题，造成业主和物业公司之间产生矛盾；二是物业公司服务不到位，业主以不交物业费进行对抗；三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交物业费；四是物业公司与业主委员会之间有矛盾，业委会对物业管理不够关心，致使物业费用难以收缴。五是业主和物业公司对于物业缴费的一些问题存在意见分歧。比如对于前期物业管理费由谁来负担的问题看法不一；还有些业主认为缴费标准过高；有些低楼层住户认为不应由自己缴纳电梯费等等。这其中不乏部分业主由于欠缺法律知识而在认识上存在一定误区。六是主观恶意欠缴物业费，属极个别情况。　　其中第二、四、五种情况导致物业费纠纷的现象比较多，分析原因有三个方面：　　

4、1、有业主认为物业管理和服务存在瑕疵，以拖欠物业费的方式来督促物业整改，维护自身权益。　　业主拒缴物业费的理由很简单，比如物业服务差、小区环境差、保安措施不够、楼梯灯不亮、防盗门是坏的、灭火器等公共设备过期、收费不明等等，其实是在用拖欠物业费的方式来表示对物业的不满，希望以此来督促物业公司完善管理，提升服务水平。　　2、认为拖欠物业费的方式最方便省力，其他维权途径耗时耗力。　　有律师建议，业主可搜集相关证据，再以物业违约向法院起诉，或是找房管局的物管处投诉，或是通过业主委员会，与物业进行交涉让其改善服务质量，必要时可以解聘不合格的物业公司。如果小区内没有成立业委会，可以找居委会进行调解。

5、业主却反映这些方式操作起来麻烦，维权成本高而且鲜有成效。　　3、现行制度缺乏对物业服务的监管，业委会发挥作用不够。　　对于小区物业的问题，2007年国务院新修订的《物业管理条例》第32条规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设主管部门制定。第43条规定：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督。　　但对于物业进驻小区后的服务问题，条例却没有相应的规定，对有关部门如何指导和协助业委会开展工作也没有具体细则，存在相应制度盲区。　　三、解决方案　　1、房地产主管部门要建立健全对于物业公司的考评监管机制。　　物业公司怎样的

6、服务和管理才算达标？笔者认为，作为房地产主管部门的房管局应该尽快调研，出台可以量化的考核指标，并纳入正常管理范围，据此对各个小区的物业管理水平进行客观的考评。对于一些无法进行量化的指标，比如环境舒适度，安全放心度等等，可以定期组织业主对这些指标进行评价。开通业主投诉热线，记录各物业公司被投诉的次数以及主要问题。据此得出一个测评结果。　　然后综合考核和测评结果对物业公司进行服务和管理水平的评审，评出优秀的物业管理企业典型，并将不合格、服务差、管理乱的物业公司进行公示。对于业主投诉多的问题，要求物业公司期限整改，否则就予以相应处罚或者将其排除出市场。　　2、要研究出台《业主大会和业主委员会指

7、导细则》。　　业主委员会的作用其实相当大。《物业管理条例》第14条规定业委会的职能有四条，其中一项重要的职能就是监督和协助物业服务公司履行物业服务合同。业主委员会代表广大业主对物业公司进行全方位监督，并就有关事项进行沟通和交涉。但是业委会成员的自治意识提高和自治能力的提升需要一个过程，怎样发挥作用缺乏有效地指导和现成的经验。这就需要主管部门总结成功的经验，研究制定《业主大会和业主委员会指导细则》，真正给业委会的运作提供一个良好的指导