物业服务纠纷及其处理

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1、【教学目的和要求】通过本章的学习使学生全面理解物业服务纠纷的相关内容。【教学重点及难点】物业服务纠纷的处理依据、原则、处理方式及其诉讼时效。【教学内容与时间】（4.0学时）。【教学方法与手段】以课堂讲授为主，辅之以适量讨论。第八章物业服务纠纷及其处理第一节物业服务纠纷概述第二节物业服务纠纷处理的依据与基本原则第三节物业服务纠纷的处理方式第四节物业服务纠纷的诉讼时效第八章物业服务纠纷及其处理第一节物业服务纠纷概述1、物业服务纠纷的含义2、物业服务纠纷的特征3、物业服务纠纷的类型4、物业服务纠纷的预防一、物业服务纠纷的含义广义-是指在某一特定区域的物业管理活动中，权责主体因物业管理

2、与服务、服务费、治安管理、装修、相邻关系、紧急避险等利益冲突而产生的纠纷，是一种较为普遍的民事纠纷。狭义-是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业服务企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。二、物业服务纠纷的特征双方情绪对立，满意度低多样性-主体的多样性-类型的多样性-成因的多样性地域性-纠纷发生的地域性-纠纷管辖的地域性群体性三、物业服务纠纷的类型管理纠纷-含义：是指物业服务企业在物业管理区域内因物业管理行为与业主或业主委员会、非业主使用人、建设单位或分包商之间而产生的纠纷。-内容三、物业服务纠纷的类型物业服务纠纷-含义：是指物业服务企业与业主或业主委员会、非业主使用人之间

3、因服务不周或对服务评价观点不一致而产生的纠纷。-内容物业服务费收缴纠纷-含义：是指物业服务企业与业主或业主委员会、非业主使用人就物业服务费项目、服务费标准及服务费收取方法的观点不一致而引发的纠纷，以及物业服务企业与业主或业主委员会、非业主使用人、建设单位、分包商、分供商、市政相关部门之间产生的债务纠纷。-内容三、物业服务纠纷的类型紧急避险纠纷-含义：是指为了使公共利益、本人或他人的人身、财产或其他合法权益免受正在发生的危害，而不得已采取的致他人较小损害的行为。-内容意外伤害纠纷-含义：是指在物业管理区域内、实施物业管理与服务过程中发生意外伤害所引发的纠纷。-内容四、物业服务纠纷

4、的预防建立健全物业管理法律体系-内容监督物业服务企业的财务收支-审核的财务项目包括规范物业管理市场秩序-内容完善物业管理前后期的衔接和对维修基金的监管制度业主因被盗而拒付物业服务费2003年3月某广告公司入住海口市某小区A-1栋别墅，并与小区物业公司签订管理合同，每月缴纳物业服务费2296元，代扣代缴水电费1543元。2003年5月4日广告公司被盗窃10000余元财物后报案。当物业公司收取当月物业服务费时，广告公司以物业公司单方面违约，未履行好治安管理职责为由，拒缴物业服务费。后物业公司以广告公司欠费为由诉至法院。问题：物业公司未完全履行职责，业主能否拒缴物业服务费。案例8-1

5、原告认为：双方形成物业管理法律关系，收费合理合法，应予支持。被告无任何证据证明原告没有正常履行包括保安值勤在内的物业管理义务，即不能证明其财物被盗窃时，原告在履行保安值勤活动中存在过错，故被告以财物被窃为由拒缴物业服务费和水电费没有法律依据。因此，请求法院判决被告支付欠缴的物业服务费、水电费和滞纳金。被告辩称：1、小区内发生入室偷窃并报案，可以作为原告未正常履行物业管理义务的证据。2、依《海南省物业管理办法》的规定，物业公司未健全治安管理制度造成业主或使用人损失的，物业公司应承担相应法律责任。业主拒缴物业管理费于法有据。3、由于小区治安混乱造成业主被盗，物业公司已构成单方面违约

6、，应承担相应责任。法院审理认为：1、收取物业服务费是物业公司的合法权利，业主应支付相关费用。2、原告应提供符合质量标准的物业管理服务和维护小区安全的保安服务。3、被告被窃与原告履行保安值勤的物业管理义务不当有直接关系，物业管理质量有瑕疵，被告以此为由拒缴相关费用，属于行使合同履行中抗辩权的行为。但该抗辩权行使范围应当与原告违约程度相对应。法院判决：原告应酌情减收物业服务费10％，以承担部分违约责任，诉讼费由双方共同承担。本案焦点是物业公司是否履行物业服务合同约定的保安服务义务，提供的物业服务是否符合质量标准。《物业管理条例》第36条规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，

7、导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业管理区域内发生刑事犯罪案件，物业公司是否应承担赔偿责任，关键看物业公司的安全防范措施是否到位。如没有管理缺陷，则不必承担赔偿责任。本案入室盗窃，与物业公司安全管理不当有直接关系，属于物业服务质量有瑕疵的违约。业主可行使抗辩权，拒缴相关费用。但业主抗辩权的行使有一定限度，本案物业公司是部分违约，故不能因为物业公司某方面违约而拒缴所有的物业服务费。评析：第二节物业服务纠纷处理的依据与基本原则1、物业服务纠纷处理的依据2、物业服务纠