小区物业服务纠纷管理研究.

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1、小区物业服务纠纷管理研究摘要针对当前小区物业管理工作中矛盾纠纷凸显、物业管理工作覆盖面不够、物业服务管理水平普遍不高等问题，相关工作人员要延伸社会治理，加大小区物业管理矛盾纠纷调处力度，耍强化职能履行，推动小区物业管理工作提水平、上台阶。关键词物业服务纠纷管理一、引言随着房产市场的蓬勃发展，物业服务纠纷近年来呈现高发态势。究其原因，还在于物业管理法制化建设滞后于市场发展。二、现今物业现状在很多居民小区，谈及物业，听到的不少都是诟病：地库漫水，屋顶漏水，墙面渗水……诸如此类，住户遇到问题，往往无数次报修，跑断腿,磨破嘴

2、，物业拖上多年不解决的状况则司空见惯。如此这般，小区居民与物业之间的矛盾纠纷时有发牛。尤其是随着城镇化建设步伐的加快，常住人口集聚、中高档住宅区和私家车保有量明显增加，发生在小区业主与物业公司之间的矛盾也FI益凸显，且由一般民事纠纷开始向刑事案件发展。第一，一方面，现行的法律法规已远不能跟上房地产发展和物业管理发展的需耍。除实施的国务院《物业管理条例》夕卜，在物业管理发展的10多年中既没有一部完整的国家级行政法规可以遵循，也缺乏具体的实施细则和办法的配套法律文件；另一方面，现行的各项法规政策中缺乏对物业管理公司有效的

3、监督、制裁、约束条款，对于出现问题的物业管理公司，缺乏相应的停业机制、公示制度，在物业管理公司员工伤害业主后一走了之，缺乏相应的保证金制度来保障业主能够有效维权。第二，多重矛盾交织，案件调解难度大。由于一些业主“圈地”扩建、新建相关设施，不断加剧其与其他业主以及物业公司Z间的矛盾，导致其他业主以不交物业费、起诉物业公司不作为等理由强烈要求物业公司履行管理职责，迫于业主的巨大压力，物业公司不得不要求法院以判决方式结案，而不接受和解方案，以泄相关业主心中的不平。第三，与一般物业纠纷因业主拖欠物业管理费等消极履行物业合同义

4、务不同，此类纠纷多因业主扩建房屋、新建花园、亭台等行为所致，甚至有的业主占用房前屋后绿地，修建家用小型游泳池、观光露台等。第四，我国目前的物业管理收费制度基木上是以“包干制”为主，业主及业委会无权检查物业公司使用物业费情况，这样容易造成双方信任感不强。同样，“包干制”的成本意识，也容易促使物业管理企业采用降低服务质量或减少服务类型等不正当手段压缩费用和成本，以此谋取更多利润。现实中，物业管理企业和业主双方的矛盾点多集中于此。第五，由于配套设施不全、物业费缴费率低，老旧小区的物业管理成了老大难问题，许多物业公司将其视为

5、烫手山芋，唯恐避之不及。造成老旧小区物业真空的原因有很多：比如开发建设单位重建设、轻物业，项目开发结束就甩手走人；再如一些前期物业公司，在收完头两年的全额物业费后，为了节省成本，就降低服务水平，造成了物业与业主之间的矛盾加深，一旦出现物业费收费率低的情况，就会撤出。第六，许多业主尚未形成物业消费意识，并不了解物业公司的职责范围，不管是小区开发建设遗留问题，还是应由业主自己负责的问题，最后都会找上物业公司。三、解决措施第一，物业公司应该提供优质的服务。对于物业公司而言，提供优质服务是其义务，收取相关费用并赢利是其权利，

6、但前提是把服务做好，不能角色倒置把自己抬高到主人的地位，对业主的需求置之不理。拥有良好的物业管理，可以说是拥有高品质生活的前提，但由于目前物业管理水平的良莠不齐，接连不断的物业纠纷实在让人头痛。鉴于此，加强行业自律,推进企业诚信建设，提高服务质量，加强外部监管，推进物业管理法制化,规范物业服务企业运作变得至关重要。第二，完善物业管理招投标制度。应根据实际情况，在国家法律法规框架下，进一步完善物业管理招投标办法的实施细则。对违规行为都要追究法律责任，要冇惩罚措施。规范完善的物业管理招投标活动，既冇利于保护招投标当事人的

7、合法权益，也有利于促进物业管理市场的公平竞争。完善物业服务收费管理办法。云南省根据本地区经济发展的规律，在公平、公开原则下，依照我国法律的规定，制定出了适合云南物业管理收费的具体实行办法。第三，解决物业管理纠纷的途径。目前住宅小区物业管理纠纷主要采用“诉讼”的途径进行解决，按照法定程序处理案件。这不仅耗时、耗钱、处理效果欠佳，同时也增加了人民法院的工作量，占用了公共资源。因此物业管理纠纷解决的多渠道建设迫在眉睫。第四，应加强小区管理、化解物业纠纷，以图文并茂的形式向广大业主宣传物业管理相关知识。同时，针对房屋装修、公

8、共区域管理、物业服务费等热点问题对社区业主进行耐心解答，对业主提出的投诉问题进行记录，并对现场解决不了的问题进行跟踪解决，切实解决影响住房和城乡建设健康发展的突出问题，为进一步提高人民生活质量，减少纠纷建设作出贝献。第五，一方面，物业管理要求运用现代管理科学和先进的养护维护技术，为业主提供高效优质的服务，所以从业人员应掌握科学的管理方法和一定的