进化博弈理论框架下房地产市场诚信形成过程研究

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1、第1I卷第70期2010年1月建筇篷埘装饰BuildingMaterialsandDecorationsV01．11．N070January，2010文章编号：1674—3024(2010)01-0028-02进化博弈理i仑亓匡架下房地产市场诚信形成边程研究周杰1，张秀丽2(1．广州建设工程交易中心，广东广州510630；2．广州市建设投资发展有限公司，广东广州510100)摘要：运用进化博弈理论，针对我国房地产市场因为信息不对称而存在的诚信缺失现象进行研究，建立了房地产市场诚信进化博弈模型，对其进化稳定均衡进行了分析，并提出了政策建议。关键词：进化博弈理论；房地产

2、市场；诚信；形成过程Abstract：theevolutionarygametheoryisemployedtostudythecreditlossphenomenaontheChineserealestatemar-ketforasymmetricinformation，thecreditevolutionarygametheoryonrealestatemarketisestablished，analyzetheevolutionarystabilityequilibriumandputforwardthepolicyproposals．KeyWords：evo

3、lutionarygametheory；realestatemarket；credit；formationprocess1引言在分工与专业化高度发达及信息快速增长的社会条件下，无论企业还是个人都不可能无限制地拥有信息；另一方面随着技术进步及产品的信息含量的增加。要想拥有完整的产品信息也是不可能的。因此，信息不对称是一种非常普遍的现象。要想使一个行业获得迅速的发展，诚信是一个非常重要的影响因素。在房地产市场中诚信涉及到参与者众多方面，既包括房地产开发企业、承包商、投资者，也包括资源供给者，如政府、银行等。所谓讲诚信就是要提供与承诺相对应的产品与服务。我国封建社会中所谓

4、的“行有行规”，实质就是行业自律，这种自律约束了无法通过明确的法律来约束的各种行为。当今是法制社会，多依赖法律进行约束，任何行业诚信的缺失都将严重地威胁到行业的生存，房地产行业也不例外。最近几年有关该行业问题的投诉呈现快速增长的趋势。那么是什么原因使得房地产相关企业不讲诚信呢?本文将通过一个进化博弈模型来进行研究。2房地产市场诚信进化博弈模型及其进化稳定均衡为了便于分析，在此只研究单一群体的情形，假定在某个国家或者某个诚市有N个房地产开发商。每一个企业都有两个可供选择的策略，一是讲诚信(A)；另一是不讲诚信(B)。为便于说明，设置了一些具体的数字，当然也可以用其他的

5、函数形式给支付，但分析的结果不会发生变化，只是分析过程稍复杂，分析的情况更为一般化，不过值得一提的是如果设置函数形式的支付，那么就可以更好地分析哪些因素对均衡及其演化速度的影响。在这里由于只是要说明该市场中诚信的演化，所以没有设置那么复杂的支付函数。首先说明支付的合理性，见表l。表1进化博奔论下诚信博弈支付表第1期周杰等：进化博弈理论框架下房地产市场诚信形成过程研究29根据进化博弈的基本理论，由于这是单群体情形，所以支付矩阵中的列参与者为群体分布，也就是虚拟的参与者；行参与者代表群体，他们有两个可供选择的策略已经写入矩阵中，矩阵中每个小格子的两个数字分别表示选择不同

6、策略者所获得的支付，前面数字为实际参与者所得支付，后面数字为虚拟参与者所得支付。假定在该市场中每个企业都讲诚信，他们都得到支付设为a，其值取决于该市场信息的传播速度与真假。如果一个讲诚信的人与不讲诚信的相遇，那么讲诚信者获得的支付设为8个单位，而不讲诚信者所得的支付设为6个单位；如果整个市场充满不讲诚信者，那么由于市场萎缩，每个企业只得到4个单位的支付。下面我们运用进化博弈理论中的基本动态方程一模仿者动态来描述系统的动态过程，该动态系统的一维动态方程如下p,／p=(10-a)p2_(a-14)p“(1)其中P表示群体中选择诚信策略者所占的比例，p丰表示P对时间的导数

7、。那么由此可以得到该动态系统的平衡点满足方程(10一面p2-(俨14)p+4--O(2)解此方程可以得到一pl=l口≥6；p：≮1}o≤6(3)lU—o下面来讨论一下平衡点是否是进化稳定的，显然p。=o不是动态系统的渐近稳定点，因此不是进化稳定的，因为此时群体增长率为正，即为4，也就是选择诚信者所占比较会以很快的速度增长。下面看第二个解，当口≥6时，系统就会稳定于所有个体都选择讲诚信，在这种情况下，每个企业讲诚信是一种进化稳定的。重要的是第二个解，当o≤6，此时讲诚信者在群体中所占比例随着其支付的变化而变化，与此对应不讲诚信者在群体中所占比例是[．．I)27=毒