博弈论视角下房地产市场主体间的利益均衡研究

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1、博弈论视角下房地产市场主体间的利益均衡研究在房地产市场中，政府一方面扮演土地提供方的角色，同时也是市场规则的制定者与裁判员（由不同政府部门执行）。政府监管体制下的行为主体其实也是利益主体，为了探究房地产开发过程中市场失衡的根本原因，我们应当考虑这些行为主体的利益，并认为他们的选择是利益博弈的结果。本文的研究范围界定在制度层面中的政府监管机制。在结构安排上，首先运用一个博弈模型对政府监管进行理论分析，然后在对我国目前政府房地产开发管理体制和监管机制的现状进行思考的基础上，给出相应的分析结论和对策建议。一、房地产开发商与政府之间的行为关系在博弈论既有

2、成果的基础上，我们集中对一个模型（房地产开发商和政府部门之间的完全信息静态博弈模型）进行多角度的分析，深入探究模型内部的机理。我们引入第一个博弈模型（见表1)。这个模型有两个理性的博弈方：房地产开发商和政府监督部门。在模型中，对于房地产开发商，我们假定：①它有两个纯策略一违法和守法（这里的违法是对房地产开发过程中的资料伪造、建设过程违规、招商过程商业欺诈、运营过程偷税等行为的总称）；②当它守法时，我们认为它是尽职尽责的，即合法建设、守法运营，得益为零；③当它违法时，如果监督部门监管，我们假定其违法行为一定会被检查出，房地产开发商得益为一P(P®当

3、它违法但监督部门放纵时，它会因其行为迎合了它所服务的利益集团的需求从而得益T(T0)。对于监督部门，我们也有四个假定：①它有两个纯策略一一监管和放纵，这里，监督部门之所以放纵，倒不都是因为它想偷懒，而是因为有时候在使房地产开发商相信其工作将受到监管时，自己选择放纵显然为上策；②当它监管时，我们也认为它得益为零；③当它放纵时，如果房地产开发商违法，它将由因其失职行为而受到国家严厉的惩罚，得益为一D(D0)；④当它放纵而房地产开发商守法时，它将会因自己的准确判断而节省一部分人力和财力，得益为R(R0)。双方对应于不同纯策略组合的支付矩阵如表1所示。在

4、表1中，对开发商而言，当政府选择放纵时，开发商应该选择违法（T当政府选择监管时，开发商应该选择守法（0-P)。对政府而言，当开发商选择违法时，政府应该选择监管（0-D)；而当开发商选择守法时，政府却应该选择放纵（R0)。所以不难看出，这个模型不存在纯策略纳什均衡。同时，该博弈还存在一个显著的特征：各博弈方都极力想猜透对方的策略，而又不想让对方猜透自己的策略。因此即使存在混合策略纳什均衡，这种博弈的状态也不是我们希望看到的，我们希望设计一种制度，使得政府部门和开发商之间存在一种有益的纯策略纳什均衡。我们想知道在上述博弈的基础上，如何通过调整变量才能

5、更好地达到下述三个理想目标：（1)同时提高博弈双方尽职工作的概率，也就是同时提高商业房地产开发商守法和政府监督部门监管的概率；（2)减少博弈双方设租、寻租的机会；（3)提高全社会的期望得益。下面就依次来分析各个理想目标。二、博弈均衡目标的实现手段1.同时提高双方尽职的概率。容易看出，同时提高房地产开发商守法和政府监督部门监管的概率，实际上就是增大双方同时出现在表1中右下角方框的概率。那么我们是否可以通过调整一些量来达到这个目的昵？如果能，那么如何调整？不难发现，我们只要把表1中政府监督部门监管时的得益提高到Y并使YR,就可以达到目的。这种情况对应

6、的博弈模型如表2所示。容易看出，这个模型有一个纯策略纳什均衡，就在房地产开发商选择守法和政府监督部门选择监管的时候，而且此时形成的这个均衡还是内生的，也就是各行为主体的预期达到了一致，每一方都知道对方的理性选择，也知道对方知道自己的理性选择。用制度经济学的语言来讲，就是这里诞生了一个稳定而有效的制度。这是一个很有意义的结论，它告诉我们，在这个模型的假设条件下，要使双方都尽职工作，对政府监督部门的这种通过明补方式的激励要足够大（因为Y必须要不小于R),以弥补其作为管理者的机会主义成本。至于对房地产开发商，则根本不用增加其额外的得益，因为模型本身对其

7、内在的激励已经足够大。2.减少博弈一方寻租机会。Y•巴泽尔在其《产权的经济分析》一书中对租的含义进行了深刻的阐释，汪丁丁把其概括如下：由于信息成本，任何一项产权都不是完全界定了的。于是没有界定的权利把一部分有价值的资源留在了公共领域里，公共领域里全部资源的价值就叫做租。具体到这个模型，我们说，如果存在租，则它肯定出现在图1中左上角那个方框里，即只有博弈双方相互勾结，形成房地产开发商违法而政府监督部门放纵的局面时，才有租。在这里，我们假设政府监督部门属于风险极端厌恶型，即只有受贿的得益不小于被揭发而遭到的惩罚时，他才愿意勾结。显然，当TD时，不存在

8、租。当TD时，理性的双方会考虑设租和寻租（因为这对双方来讲是一个帕累托改进），这时租金为（T—D),我们假定房地产开发商分到了M,政府监