房地产信托融资模式及利益均衡研究

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1、房地产信托融资模式及利益均衡研究内容：众所周知，房地产企业在开发一个项目时，往往需要大量的资金投资，仅仅依靠公司自有资金很难维持项目的持续进行，合理利用各种融资手段才能够保障房地产开发项目有效完成。目前我国房地产企业融资方式存在很大的问题，很多企业找不到合适的融资方式，因此开拓新的融资方式成为当务之急。本文主要对房地产信托融资基本理论、运作模式、模式创新以及利益均衡进行研究，期望探索新的融资模式，以为我国房地产企业融资途径拓展提供参考。　　关键词：信托投资房地产信托融资利益均衡　　房地产信托融资的基本理论　　（一）房地产信托的要素　　通常所说的房地产信托包括信托行为、信托当事人以及信托标的物三

2、个基本要素。具体来说，信托行为一般是指以设定信托而发生的法律行为，其主要书面形式是在双方相互了解、自愿的情况下签订房地产信托契约或者合同等；信托当事人包括委托人、受托人以及受益人三个方面。其中受益人可以是委托人自己，也可以是委托人指定的其他自然人或者组织等；房地产财产就是房地产信托的标的物，即委托人通过信托行为，转移给受托人代为管理或者处理的房地产财产。通常广义上的信托财产还包括受托人在经营管理标的物的过程中产生的盈利，也叫信托收益，这些均在房地产信托的范畴之内。　　（二）房地产信托的分类　　根据中国人民银行发布的《信托投资公司管理办法》中有关条款，国内的房地产信托主要分为两大类：一类是房地产

3、资金信托，另一类是房地产财产信托。其中房地产资金信托以委托人的货币资金作为信托财产，受托人对委托人委托的货币资金进行自主经营，这种情况下，信托资金的必须是个人的资金财产或者是单位空闲的资金财产；而房地产财产信托是指委托人将自己的房产、地产作为信托标的物交给信托机构，信托机构在收到财产后并不给予现金与委托人，而是签发一系列的凭证，委托人拿着这些凭证可以在证券市场上进行交易，以期获得利润等。委托人从这些凭证上的所得就相当于出售房地产的价款。　　房地产信托融资运作模式　　（一）信托贷款型模式　　属于债权型融资方式，是目前国内公司使用最为广泛的一种房地产信托融资模式。它的原理是由信托公司开发出一系列的

4、信托种类以吸引顾客投资，筹集到资金之后，信托公司再将资金放贷给房地产企业。信托贷款型模式有以下的特点：首先，信托公司与房地产企业联系，就融资的项目达成共识。然后，信托公司开发设计一份房地产信托计划，依据信托计划接受的合同数选择是否需要向银监会备案，通常以200份为标准。在通过审核或者备案后，信托公司开始公开向市场发行信托计划，有意向投资于该计划的投资人会将其投资资金划入信托公司指定账户。最后，信托公司将筹集到的信托资金放贷给房地产企业，同时，信托公司为了确保筹集到的资金的安全，也可能会与房地产企业签订一系列合同，如财产担保等。　　上述的房地产信托融资模式给房地产企业融资带来便利，主要表现在：第

5、一，虽然“121”号文件对房地产企业向银行申请贷款进行了规定限制，但只要符合相应条件，信托公司就可以向某些证件不齐全的房地产企业放贷款，这就为房地产企业的前期融资提供了便利；第二，对于房地产企业来说，从信托机构贷款属于债券型融资，不会产生额外的手续费用等成本，而且反映在资产负债表上是作为负债项目列示，可以产生抵税效应。相比于其他融资模式来说，经济效益可观；第三，这种贷款融资管理起来也比较方便，而其在现金流量表上反映的现金流也比较稳定，有利于公司对资金的使用进行规划，节约公司管理成本。　　对于我国房地产企业，该模式有以下几个缺点：第一，《暂行办法》规定信托投资公司在给房地产公司发放贷款时，需要遵

6、守相关的房地产贷款标准和要求的规定。在信托贷款方式下，这些规定和要求要更加严格。　　第二，该方式所获得的款项是信托投资公司根据工程进度所划拨的资金，这些资金的用途有明确的规定。而且信托投资公司规定房地产采用信托融资的项目所获得的销售回款必须划入由保管人所开设的资金专户，这里面的资金不能被挪为他用。由于这些限制的存在，导致房地产公司很难实现资金的最优化配置，从而造成了很大的限制。　　第三，一方面，房地产项目风险较大；另一方面，与银行相比较而言，信托投资公司对房地产项目的内容：众所周知，房地产企业在开发一个项目时，往往需要大量的资金投资，仅仅依靠公司自有资金很难维持项目的持续进行，合理利用各种融资

7、手段才能够保障房地产开发项目有效完成。目前我国房地产企业融资方式存在很大的问题，很多企业找不到合适的融资方式，因此开拓新的融资方式成为当务之急。本文主要对房地产信托融资基本理论、运作模式、模式创新以及利益均衡进行研究，期望探索新的融资模式，以为我国房地产企业融资途径拓展提供参考。　　关键词：信托投资房地产信托融资利益均衡　　房地产信托融资的基本理论　　（一）房地产信托的要素　　通常所说的房地产信托