投資性房地產價值計量模式比較及制約因素探討

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1、投資性房地產價值計量模式比較及制約因素探討♦中圖分類號:F830文獻標識碼:A內容摘要:本文以國內首傢A+H股地產類上市公司為例，對比其年報，分析投資性房地產公允價值計量對公司業績的各方面影響，並對阻礙公允價值計量推廣的因素加以辨析關鍵詞:投資性房地產公允價值計量制約因素公允價值計量在投資性房地產中的運用現狀目前，公允價值已成為會計計量公認的發展方向，我國新企業會計準則體系大量引入公允價值計量屬性，其中關於投資性房地產明確規定可以采用成本模式或公允價值模式進行後續計量。近年來，房地產迅速發展,房價節節高升，采用公允價值計量方式必然提高投資性房地產的賬面價值，從而提高公司的業績。

2、但在準則實施後的三個會計年度內，采用公允價值對投資性房地產進行計量的企業卻寥寥無幾本文以房地產上市公司為例進行說明，在2007年，即我國上市公司全面執行企業會計準則體系的第一年,僅有昆百大、金融街、津濱發展3傢上市公司對投資性房地產采用公允價值計量。至2009年，在統計的85傢房地產年報中也隻有4傢采用公允價值模式計量,除前述三傢外，新增泛海建設。可見,公允價值仍未被普遍采用公允價值計量模式可能給公司帶來怎樣的影響?為何政策實施以來仍未被廣泛采用?文章首先以A+H股上市的房地產公司北辰實業為例，比較兩種模式對公司年報的影響，並進一步探究阻礙投資性房地產公允價值計量模式運用的原因

3、采用公允價值計量對公司年報的影響北京北辰實業股份有限公司由北京北辰實業集團公司獨傢發起設立,為國內第一傢A+H股地產類上市公司。公司主營業務包括發展物業、投資物業和商業物業北辰實業的投資性房地產在香港財務報告準則下采用公允價值模式進行後續計量,不計提折舊或攤銷;在中國企業會計準則下采用成本模式進行後續計量，按其預計使用壽命及淨殘值率相應計提折舊或攤銷。不同計量方式的運用使得財務報表數據產生巨大的差異:（一）對公司淨利潤的影響（見表1）由表1可知，北辰實業AH股年報淨利潤的差異率逐步上升,2009年高達161.37%其中超過99.6啲差異由投資性房地產的計量方式不同產生。由此可見

4、，公允價值計量給房地產企業,尤其以商業物業為主的房地產企業，帶來不菲的賬面價值收益（二）對公司淨資產的影響（見表2）同樣由於房地產行業的迅速發展，公允價值計量方式使得淨資產差異率也逐步提高。從某種意義上來說，投資性房地產采用公允價值模式計量可以增加資產，增強實力，從而提升融資能力,獲得更加雄厚的資金支持（三）對公司各項財務指標的影響（見表3）由表3可知，與利潤、資產有關的指標大幅提升，因此在運用財務指標對公司進行評價時，公允價值計量模式會提高公司盈利能力、成長性及長期償債能力，增強投資者信心，但也可能因此制造表面繁榮，誤導投資者由以上數據對比可以得出，在目前情況下，投資性房地產

5、公允價值的計量模式更能反映近年來我國房地產行業的繁榮，反映投資性房地產的市場價值和盈利能力，從而提高財務信息的相關性，為企業管理人員、債權人、投資者的經營決策提供更有力的支持公允價值計量模式推廣的制約因素辨析公允價值計量可以為上市公司帶來良好的業績，提升公司融資能力和競爭力，同時可以更好的體現房地產發展的實際情況,但實施公允價值計量的企業依然很少。之前的研究提出的觀點主要包括規則制定較為嚴格、會計計量觀念轉變難、公允價值使用成本高、利潤波動幅度增大、加劇利潤與現金流的背離以及稅負增加的擔心等。在經過對北辰實業年報的對比分析後，可以得出以下結論：（-）觀念轉變並非難事北辰實業從可

6、查閱的2000年港股年報已經開始使用公允價值計量:〃持有之投資物業，若其租約尚餘年限超過二十年，皆由獨立估值是最少每隔三年估值一次;相隔期間由本集團內具有專業資格之高級職員負責估值。"“對於這些物業不計提折舊。"可見對公允價值計量模式，北辰實業不再陌生，不存在觀念轉變的問題（二）執行成本不是關鍵因素北辰實業H股2009年年報披露7投資物業於2009年12月31日經獨立、有專業資格的評估師漢華評值有限公司重新估值。估值透過將來自現有租約的淨租金收入（已計及物業潛在的復歸收入撥備）撥充資本計算或運用直接比較法，假設各項物業按現有狀況出售，並參考有關市場的可比較銷售交易作出。"即公司

7、已聘請評估師對投資性房地產的價值進行評估，費用已經發生，不會對A股年報增加信息成本費用（三）利潤波動可能產生影響在房地產迅速發展期間，公允價值為北辰實業H股年報帶來巨大收益；由於近期房地產調控政策頻出，未來難以出現房價持續穩定上漲的局面，公司的業績將隨市場變化出現波動,從而影響公司表現和投資者的判斷。另外，即使公允價值繼續為公司帶來巨大賬面收益，也會加劇利潤與現金流的背離,使得公司在進行股利分配時面臨難題。香港股市與內地股市相比更加成熟規范,利潤波動及股利分配更可能影響公司評價及股價，可見這