房地产市场中房价与地价关系剖析aq

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1、房地产市场中的房价与地价关系剖析【摘要】近年来我国房价一直保持迅猛增长的势头，中央政府多次对房地产市场进行宏观调控，但调控效果不佳。本文认为，通过深入分析房价和地价的关系，弄清房价和地价的相互影响，才能为政府对房地产市场进行有效管理提出相应的对策。本文以经济学的角度从因果关系方面，并利用格兰杰因果检验探讨了地价与房价的关系。【关键词】房价地价格兰杰因果检验一、经济学角度因果关系分析1.供给角度分析：地价上涨导致房价上涨从房地产价格的形成角度来看，先有土地价格，然后经过一个建设周期形成最终的房地产价格。由此，上涨的地价进一步推动了房价的上涨，但此时的地价与增量房地产的价格并不在一个时点上，因为要

2、经过了一个建设周期，即从供给的角度上看，地价构成房价的成本之一，地价上涨导致房价上涨。2.需求角度分析：房价上涨引起地价上涨国内的土地制度决定了地价更倾向于是一种需求价格。由于土地的自然供给没有弹性，并且，土地的供给由政府垄断。在这种情况下，地价主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高。因此，从需求角度看，地价主要是一种需求价格。二、现有实证研究文献回顾多数学者从实证的角度分析这一问题，主要有以下两种观点：观点1:认为地价决定房价曹贤(2000)以广州为例，认为地价高是房价高的一个原因，丁成日(2002),

3、徐艳(2002)以北京市为例得岀了相似的观点。鲁礼新(2002)分析了成都市中心城区数据，认为高地价导致了高房价。杨慎(2003),包宗华(2004),研究表明认为地价上涨引起房价上涨。平新乔，陈敏彦(2004)以面板数据分析肯定了这一点。陈淮等(2005)认为供需关系决定房价的同时，房价也受到土地供应成本增加的影响。姜芸芸，吴晨旭(2005)以杭州市和南京市房价为对比，得出土地政策是两地房价差异的一个原因。况伟大(2005)基于误差修正模型，对房价与地价的相互关系进行实证分析，结论认为在短期房价地价互相影响，在长期地价影响房价。梁云芳、高铁梅(2006)通过mlv模型的构建分析住宅销售价格波

4、动，认为地价变动引起房价变动。明迪(2007)通过计量分析认为，土地政策效应变量的t统计量显著，表明土地拍卖制度推动了房价提升。观点2：认为房价决定地价高波、毛丰付(2003)使用granger因果检验分析方法，表明从长期看房价决定地价，从短期看两者互相影响。李珍贵(2005)引使用类似的方法，认为房价影响地价，地价不影响房价。刘润秋和蒋永穆(2005),基于土地需求是引致需求的思路进行了研究，朱道林和董玛力(2005),采用线形城市空间竞价模型均说明了高房价引起高地价。郭辉（2005）,通过住房价格及房价地价相关分析,认为我国房价之所以不断上涨，地价的上涨则是其最直接的重要推动力。赖小倩，徐

5、麦君（2006）,分别从需求和供给角度分析，认为地价不能决定房价而房价是地价形成的决定性因素。严金海（2006）通过理论与实证分析认为短期内房价决定地价，长期内二者相互影响。周驷华（2008）认为，短期内房价与地价互为因果关系，长期内房价是影响地价的原因。龙海明，郭微（2009）基于v肛模型分析认为，房价是地价的granger原因。三、房价和地价相互关系的检验本文数据选取:1999-2009年上海房价指数、地价指数、土地购置面积年度数据，來自中经网。格兰杰因果检验原理和方法是：先估计当前的y值被其自身滞后期取值所能解释的程度，然后验证通过引入序列X的滞后值是否可以提高y值的被解释程度。如果是，

6、则称序列x是序列y的格兰杰成因。两个时间序列Z间如果存在直接的理论联系，其granger因果检验就可直接做出，仅从实证角度考虑，时间序列是否平稳并没有影响到格兰杰因果检验的效果。理论上讲，地价作为房价成本的一部分，地价上升，推动房价上涨；房地产市场需求强劲，房价上涨，引起房地产商土地需求的增加，进而带动房价上涨。综上所述，房价与地价存在直接的理论联系。pairwisegrangercausalitytestsdate:04/09/11time:21:04sample:19992009lags:1nullhypothesis:obsf-statisticprobabilityIpdoesnotg

7、rangercausehp103.054430.12401hpdoesnotgrangercauselp6.613370.03692检验结论：房价为地价的格兰杰成因，地价不是房价的格兰杰成因。四、研究结论分析结果表明：地价上升对房价上升的推动作用大大减少；地价变动对房价变动的贡献度也大幅下降。因而土地出让制度改革，虽然导致地价的快速上涨，但对房价的影响非常微弱，不是近年来房价上涨的根本原因。地价的