房地产企业纳税筹划探析

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1、房地产企业纳税筹划探析摘要：2011年后，随着宏观经济过热的整体趋势，从中央到地方针对房地产市场调控的新一轮“组合拳”式的调控，使我国房地产行业整体开始经历适度从紧并逐渐转向稳健发展。而税负作为调控的主要手段Z一，无疑也在一定程度上加重了房地产企业的负担。基于此，较多的房地产企业从项H开始到清算，都在努力探索合法进行纳税筹划的思路，以尽量降低税负，为企业谋得冇利的发展空间。关键词：房地产纳税筹划一、房地产企业的涉税分析房地产企业的税收种类主要涉及营业税、土地增值税、土地使用税、契税、印花税、企业

2、所得税及其相关的附加税费等。其纳税客体主要是销售房屋所得、使用土地、土地增值、企业所得等方面，所得税、营业税、土地增值税占整个房地产项目税金的90%以上。对于房地产企业而言，由于重点是按项目核算，其开发周期往往超过一个会计年度，因此，税务机关以国税发［20081299号通知，规定房地产预收收入按10%到20%预计毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额并计算预征所得税额，待开发产品结算计税成本后再行调整。房地产税收收入对地方财政收入贡献极大，

3、以2012年数据为例，房地产五类税收首次突破万亿大关，占地方财政收入的比重进一步提升至16.6%o因此，纳税筹划的重点也就是针对这几类税负进行考虑。二、房地产企业纳税筹划的思路为简化计，本文屮引用的案例均采用简化处理模式，营业税金及附加统一按5.5%考虑，暂时不考虑其他特殊扣除项目及调整因素。因房地产相关税收一般均为地税，各地细节处理模式不尽相同，因此本文所述案例应从指导意义角度理解而非实务操作指南。(-)减少增值额一一降低土地增值税1、合理确定增值额的临界点，核定合适的价格案例某房地产企业开发

4、的住宅小区，已界定属于该城市普通住宅标准，扣除项目每平方米1606元，有两种营销方案。筹划思路：第一种方案：销售价格确定为1900元/平米，则增值额为294元/平米，增值率为18.3%,因项目属于普通住宅，增值率未超过20%,不缴纳土地增值税。营业税及城建税、教育费附加104.5元(1900X5.5%),营业利润为189.5元/平方米。第二种方案：销售价格确定为2000元/平米，则增值额为394元/平米，增值率为24.53%,该增值率适用的土地增值税税率为30%,应缴土地增值税118元/平米(3

5、94*30%),应考虑营业税、城建税、教育费附加为］10元(2000X5.5%),营业利润为166元/平米。第一种方案售价比第二种方案降低了100元/平米，但土地增值税减少了118元，相应营业利润增加了23.5元。因此，通过成本计算及土地增值税增值率临界点的界定，确定合理的单价，即能够促进销售，也能够为房地产企业带来更高的收益。2、通过対成木的控制，达到合适的增值率临界点案例2：如案例1,如果因本地最高限价等原因，无法在价格方面进行调整，则房地产开发企业可考虑调整可扣除成木。筹划思路：如在单价保

6、持不变的前提下，开发商通过变动公建配套等方案，增加一定的成本项目，这样也能够使增值率低于20%,得到免交土地增值税的优惠。同时由于增加了投入，也能够改善小区品质，提高房地产开发企业的声誉。3、其他模式减少增值额案例3：某房地产企业成立专门营销子公司，代销本公司开发的房地产产品，房地产企业支付的佣金可以列为土地增值税扣除项目。筹划思路：开发公司与营销公司签订协议，议定每平米按100元支付代理佣金。如案例一方案二资料，营销公司每平米应交营业税金及附加二100*5.5%二5.5元/平米。此时，房地产企

7、业增值额为294元，房地产企业营业利润为189.5元/平方米。综合考虑营销公司营业税金及附加，整体营业利润=294-5.5=288.5元/平米。税负仍然好于方案二。（-）减少流转次数一一降低营业税等流转税的流转次数《屮华人民共和国营业税法实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，房地产公司销售房地产开发产品需要按“销售不动产”税目预征营业税，并在房地产项目清算时进行结算。同时，由于营业税属于流转税，是依次转嫁的，故

8、房地产企业应考虑应税项H的转移次数，从而达到节税的目的。案例4：A开发商向B开发商借款人民币3亿元，借款时约定：A开发商以300套房屋抵偿借款。现行税法规左，A抵偿给B的200套房屋应视同销售，缴纳营业税、附加税费等。而B收到房屋也要对外销售，此时B也必然要承担相应的营业税金及附加。筹划思路：A向B借款，B—定会通过其他渠道向A索取等值的营业税金及附加款项，或者额外补偿，这样爭实上给开发商A增加了整体成木。此时，A企业可以考虑与B企业商谈，由B企业利于自身资质或其他方式代理销售A的200套房产，