下沙社区公园以西地块开发策略

《下沙社区公园以西地块开发策略》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、“下沙社区公园以西地块”整改设想计划1.整改策略与开发定位1」区位素质特征•位居区内核心段，开发价值高地块毗邻黄埔公园，临近区府、地铁站及成熟社区，资源依托丰富。特别是东侧面对绝佳景观面及开敞空间（黄埔公园），无论发展商业或办公及居住都十分有利，是人届环境成熟兴旺的集届地。•原生优势明显，开发可塑性强地块周边交通便利，面积条件及区位资源等因素都构成了市场开发上优势，是目前该区位段内一块不可复制的稀缺资源。1.2整改策略——外联内动，利用与构建并举由于地块现状与周边环境及区域发展定位存在明显差异，加上原来发展模式与黄埔公园板块发

2、展要求存在明显落差，制约着区域的可持续发展。因此，对该地块实施整改是必然选择。为了更好提升土地利用价值及村民利益，加速发展全区经济，建议采取“外联内功，利用与构建并举”的整改策略。•外联——利用区位资源，重塑市场定位。•内动改变原设计布局，构建新功能。即一方面改变经营现状，重塑市场定位，另一方面依可利用原则，保留东侧部分建筑物转变为步行街，整改内部功能布局，按市场定位垂新规划，形成一个“利用与构建并举”的发展模式。1.3市场开发定位根据地块区位优势，面积条件好，同时毗邻公园，具极高商业价值的特征。将地块建设成一个黄埔公园板块标

3、志性具龙头作用的主题性商务功能区，突出发展①品牌购物广场、②风情商业步行街、③酒店式公寓为主体功能形态的载体产品，形成一个具现代商业功能、凸现区位资源优势的黄埔“中华广场”。2.规划布局与开发模式2.1规划布局根据地块形态ii北至南，东侧景观面与开敞空间广阔，四侧临成熟社区，北面接中山大道（东），南面又有未来规划路的特点，以东侧为主体视线通廊，设东、南、北三片功能分区，形成指向明确的空间结构形式，做到与地铁区位以及周边环境的良好结合。•东片——保留部分建筑物，利用周边环境资源，改建成风情商业步行街。•南片——建造酒店式公寓（拆

4、除片内现状建筑物）。•北片——建造主题式的品牌购物商业广场（拆除片内现状建筑物）。2.2开发模式•产品设计主导性产品：地下一层，地面三层大型购物商业广场。辅助性产品：①风情商业步行街；②地下二层，地面18层酒店式公寓。•业态组成主力业：主题性运营商经营辅助业态：特色饮食，物业租贷，休闲、娱乐、康体。•开发时序为了实效推进开发各项工作，保障村民切身利益，开发时序上采取“改一（片）建一（片），先北后南优东”的分期实施策略。东片步行街工程较少，可优先实施整改。北片建筑面积虽大，但市场机会效益人及工程建设时间短，因此拟定为开发首期工程

5、。南片一方面作为策略性建设预留用地，另一方面乂可作弹性投资用途，以增强对不确定因素的防范能力。按安排在末端进行开发。1.运作模式与投资分析3」运作模式•总则：采取招商引资以主题运营商全面负责投资、经营、管理的模式，实丿施开发建设。•投资合作方式：业主原则以土地使用权作合作基础条件，不参与投资，经营、管理。•利益分配：业主利益返还原则上以固定利润额値形式作回报。•准入条件：具行业领域品牌，社会影响力，资木能力的商业型运营商。•招商项口：本项口主导性产品——大型购物商业广场。3.2投资分析•和关说明▲指标参考：用地面积：35770

6、m2,容积率：2.2,建筑密度：30%,现状商铺：20000m2,现状仓库：10000m2o▲依据解释木项分析只是类比模拟估算，不能作为投资佔算依据•估算内容及费用（见下表）项目基本建设规模及投资估算序号建设项目用地面积（m2）建筑面积（m2）单价（元/m?）金额（丿j元）备注1商业广场150007500008006000十建成本2酒店式公寓50001000011001100土建成本3风情步行街157705039200788.5以市政工程市场造价为基准，按实际建筑体量计算绿化、市政10731300合计17779万元依上估算，项

7、目总投资约1.8亿元人民币