昌吉项目地块开发策略和规划

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1、昌吉项目地块开发策略和规划初步思路沟通建议2011年3月报告纲要1第一篇研判2第二篇策略3第三篇开发第一篇研判项目分析城市发展宏观分析区域市场项目分析项目分析规划指标占地面积：规划用地约98.72公顷，合计1450亩，建设用地700亩建筑面积：尚未确定容积率：1.2-2.5建筑密度：18%-40%物业类别：尚未确定政策措施：建议考虑90/70政策本项目尚未确定规划方案，本次沟通主要是围绕土地价值、市场环境、产品规划意向三个方面综合考虑，帮助MQE集团确定本地块的开发思路。地块区位图项目分析项目分析四至与交通西为中山路，东临青年路，北接塔城路，南靠石河子路。这个区域属于昌吉初步

2、发展的居住区。地块周边路网发达，距离昌吉市中心约4公里，乌鲁木齐33公里。距离乌奎高速5公里。目前地块周边无大规模开发的住宅项目。有26、27、40、43路公交车。区域交通图•处于昌吉市郊，基本没有成熟的居住区，项目周边的道路发达。•区域内的公交条件不足，制约项目发展普通中高密度住宅的可能性，而发达的交通路网，具有发展近郊低密度住宅的可能性。项目分析项目分析周边配套北大附中新疆分校；地块周边生活配套稀缺；医疗、文化等公共配套资源稀缺。居住区无商业区无交通枢纽塔城路、石河子路、中山路、青年路，其他中沟村，北大附中等•项目周边土地为农田耕地，属于保护性土地，未来限制房地产开发；•项

3、目目前的生活、商业氛围不浓厚，尚需进一步成熟；•项目位于昌吉未来城市发展主轴线。项目分析项目分析SWOT优势劣势昌吉的西南部，世纪大道主轴交通线，城市区位位置位置距离市中心偏远，交通成本高农田保护地域周边有多条路网，交通便利，通达性好缺少基本的生活配套，没有教育、医疗、交通和通达性临近乌奎高速的交通便利性可以吸引乌鲁木配套文化等资源齐客户树木成林，空气洁净，环境适宜居住、冬季自然资源与环境商业环境商业氛围不佳，购物不便的的空气环境比市区洁净地块周边主要以农田为主，障碍物遮挡较少，地块周边项目规模较大，会有潜在的竞可视性潜在竞争可视性较佳争项目出现土地条件平整，利于规划市场认知度市场的认知度

4、过低机会(OPPORTUNITIES)威胁(THREATS)•未来昌吉高端项目发展态势猛进，海尚阳光、西域君悦海棠等的高•未来昌吉整体住宅的供应量短期激增，存量市场将持续放大，同质化现端项目开发呈现高潮阶段；象严重，竞争加剧；•昌吉城市南部开发带动本项目的土地价值；•新国八条对部分家庭有影响；•乌鲁木齐出台限购令，利于乌鲁木齐置业者选择昌吉置业；•乌昌一体化与城际轨道建设提升土地价值；•昌吉正出呈现住宅多样化阶段，高品质住宅需求总量加大；综合分析•项目发展中高密度住宅的综合优势不明显，但是土地的自•目前区域内的居住氛围尚未形成，项目的市场客群面较窄，必须提升产然条件、路网条件、区位特点适合

5、发展低密度住宅。品档次，以有车家庭为目标客户群。•针对新富裕家庭的市场定位，可以出其不意获得差异化带•从产品创新、入市时机、规模及未来的营销策略上规避风险。来的成功。项目分析项目分析问题解析如何提升本区域的市场认知度，减少客户对项目缺少配套的抗性是本项目营销工作的核心！第一篇研判项目分析城市发展宏观分析区域市场城市发展城市概况描述昌吉市位于天山北麓，准噶尔盆地南缘，昌吉地处新疆天山北坡经济带的城市产业密集带上，全市土地总面积8215平方公里，折合1232.2万亩，其中山区面积501.6万亩，占总土地面积的40.7%；平原面积400.4万亩，占总土地面积的32.5%，沙漠面积330.2万亩，

6、占总土地面积的26.8%。昌吉市市区位于乌鲁木齐以西，东距乌市中心35Km，西距石河子市118公里，北距五家渠市28公里，312国道从市区穿过承担了部分城市道路的功能，乌奎高速公路、北疆铁路从城市南缘经过，使得昌吉成为北疆各地通往乌市的交通要塞。未来发展：昌吉是乌鲁木齐都市圈的副中心、卫星城市；自治区重要的工业、农副产品加工业的生产基地。昌吉市现状建成区面积为30.4平方公里，28万人；规划2010年建成区面积为36.8平方公里，35万人；2020年建成区面积达42平方公里，45万人的中等城市。昌吉州区位图城市发展城市发展方向六个城市活力中心东优、西扩、南进、北调旧城商业中心：集中了现状

7、建成区的商业服务功能进一步完善。新城行政中心：位于城市综合功能片区的西部，安排为城市新的行政商业中心，带动城市东优：优化东部区域的用地结构，调整城市入口区域的景观形象；功能片区向西拓展。西扩：城市远期发展方向为向西；新城文化中心：位于城市两大功能片区的结合部，围绕绿核，安排城市的文化、体育、娱南进：近期内，城市的发展轴沿世纪大道、北京路向城市南部区域推进；乐中心，服务整个城市。北调：现状城市北部区域为城市旧城