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1、连云港D0078号地块（原木材公司地块）项目总体营销战略和策略初稿谨呈：江苏萬潤房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007.11.15我们解决问题的技术思路项目目标项目核心问题营销战略项目背景市场背景分析案例借鉴营销策略市场上的营销现状营销节奏营销成本测算执行序我们回顾了沟通会中贵司的核心要求，基于对万润及其本项目的共识，本报告着重于竞争战略与执行方案。明晰发展商目标B区销售期在1.5年以内，A区销售期在
2、3年以内B区于2006年上半年销售，A区于2006年下半年销售；B区销售率为70％时，A区入市住宅价格高于3000元/平米，成为市场领跑者，树立标竿目标围绕在如何发力，实现目标上。落实于执行。完全基于竞争，在分析目前市场同类型、前沿大盘的基础之上。第一篇问题定位本项目的情况市场概况提出问题项目指标区位新浦区，东北角，凌州路、陇海东路和巨龙路之间容积率1.46用地面积17万平米记容积率建筑面积25万平米住宅部分21.9万平米物业类型多层，花园洋房，小高层，高层商业部分2.65万平米其他（幼儿园，综合楼）0.44万平米18F9F5F5F5F5F6F7F5FB区IA区IA区II凌
3、州路巨龙路陇海东路综合楼幼儿园5F本项目以花园洋房为主的中高档产品，但规划布局较为普通HAHBHCHDHAHBHAHBHBDD,DB1,DB2GB,GDGAA,BDBDJ公寓DCDADEDADEB区IA区IA区II花园洋房(664套)：HA,HB,HC,HD多层(591套)：DA,DB1,DB2,DC,DD,DE,DJA,B,C公寓高层(582套)：GA,GB,GD产品特征－主打产品为花园洋房，主力户型为三房120－140户型花园洋房HA,HB花园洋房HC,HD普通多层DA,DB,DC,DD,DE,DJ普通多层A,B,CGA,GB,GC公寓主力户型窄面宽3房120－1304
4、房130－150宽景洋房3房120－1304房130－1502房70－803房130小3房1102房853房1202房803房130小3房11040单身公寓套数192472362110582119主力户型主打产品项目现状：开始施工，周边环境较差本项目未通的陇海东路未通的凌州路项目内景巨龙路项目所在的新浦区是目前连云港的行政文化和商贸中心周边配套齐全，区域十分成熟203亩项目市政府新浦区政府酒店本项目1km人民公园电大小学小学华联新浦公园酒店医院淮工大小学小学项目地段新浦区东北角距离区政府，华联商圈，医院，主要文教机构均在2.5km以内莲花时代苏宁华联广场商业街万润地产市政府
5、新浦区政府1km本项目12453市级物流中心市新行政中心市研发中心市体育中心市科研文教中心新浦区连云区城市发展方向规划资源城市发展方向为墟沟方向，本项目所在区域处于传统城市核心区与未来城市发展方向的承接处。现有的市政规划可以看出，区域未来将形成副城市中心，前景十分光明。项目界定：处于城市成熟核心区边缘的未来城市发展方向上的以花园洋房为主的以花园洋房产品为创新的中等规模住宅小区连云港市场整体供大于求新开工面积和竣工面积增长迅速，远远超过了销售量的增长。2005年，连云港房地产市场消化量约为80万平米，单盘最好消化量约为6万平米。2006年，预计连云港施工面积约为400万平米市
6、场扫描久温温哥华国际花园怡万润•怡景苑东东方纽约城久久和国际香香溢世纪花城本项目怡香温东203亩项目新浦区市政府连运区楼盘具体现状参看附录A新浦区为核心城区，集中了全市最主要的楼盘，具有代表性连云港市场同质化严重，花园洋房是市场中的创新产品位置均价主力物业类型主力户型销售状况万润怡·景苑新浦区3200小高层、高层3房130，4房170大户型销售慢温哥华花园新浦区2800小高层，普通多层3房140，2房90销售较快久和国际东部城区2600普通多层3房140，4房190，2房90销售较快东方纽约城新浦区2800(多)3500(小高)普通多层，小高层3房130，4房160，2房9
7、0销售速度较慢香溢·世纪花城新浦区3200普通多层，联排3房1302005年前已售磬幸福花园新浦路2100普通多层3房120，2房90刚开盘青岛花园新浦区2300(多)3200(别墅)普通多层，别墅多层：3房130，2房90；别墅220别墅已售磬，多层50％海连新天新浦区2500普通多层3房1301期已售磬金秋情缘新浦区2200普通多层，小高层3房140，2房901期已售磬，2期基本售磬金色家园新浦区3300花园洋房，普通多层3房140住宅已售磬主流市场价格为2600－3000。100以下小户型与130－170大户
