商业项目地块营销策略沟通案PPT课件.ppt

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1、横塘商业项目B地块营销策略沟通易居中国苏州城际公司2007-6-25用卖汉堡包的速度卖房子！CONTENTS营销方案四大版块市场分析2竞争个案分析／市场分析结论／案例分析营销战略3战略内容／项目定位／案名推荐推广战术4推广费用／项目推广表／推广目标／销售进度／平面表现项目分析基础数据／基础定位／提升定位／项目理解1项目分析XIANGMU1’st横塘商业项目自我认识后的领先营销◇基础数据项目位置苏福路土地性质商业占地面积97263M2建筑面积136168M2容积率≤1.4建筑高度≤16M项目所在的苏福路、滨河路片区为苏州

2、较有名气的横塘建材市场所在，周边有成熟的专业市场氛围，是本案定位的立足点和根本。◇基础定位建材装饰城产权式商铺◇提升定位苏州标志型行业背景专业市场投资工具◇项目理解优势S：1、成熟的建材装饰市场，在苏州影响广泛。2、经营商品齐全。3、位于西环和南环高架交界处，交通便捷。4、低总价。劣势W：1离主干道有一定距离。2目前周边交通不便。3区域经营环境脏乱差，档次低。机会O：1、原有市场基础较为成熟，在苏州有较强知名度。2、老市场面临拆迁，现有经营商户，有直接成为本案客户的可能；3、目前区域内的道路系统的改造，对本项目有一定利

3、好；威胁T：1、目前苏州市场上各类投资类商业。2、二三层商铺的去化需要引导，一直以来横塘区域都是以批发市场的形象而出现，二三楼的商铺去化缺乏市场基础。市场分析MARKET2’nd横塘商业项目市场细分下的领先营销◇竞争个案分析目前苏州主要的建材装饰市场物业名称物业区域规模（㎡）整体档次经营模式经营主类百安居园区8000高品牌连锁型自主经营综合建材/品牌连锁专业卖场好得家商城相城区60000中档租赁，集中型商城，统一经营管理综合建材/集中型专业市场中翔装饰城100000华东装饰城园区吴中区60000中高美之国装饰城3000

4、0美之国建材家具50000家乐居新区30000中档金海马家具15000大江南装饰市场3000中低金屋装饰城100000东吴国际品牌城140000总结：1、总体规模体量不是太大，分布特点三角布局：园区、相城区和吴中区，相对集中，主要是苏州古城区的保护，致使市区没有大型装饰市场发展的空间。2、在经营和管理上，基本上都是租赁为主，经营业态明确，有统一经营管理公司。3、在经营档次，基本上是一些中低档的建材装饰市场，市场发展比较滞后，随着近几年房地产的发展，这种滞后现象即将改变。总结：1、以销售为主的专业市场。2、都是以产权式商

5、铺销售的3、承诺投资回报的，则销售价格高，去化相对较快。名称建筑面积价格范围主力总价去化特点企划分析业态定位销售情况华夏五金机电城45万方4600--600080万--200万内部客户认购,价格优势,自营为主围墙、车体、户外、网络、电台等五金机电城价格不高,开盘前400户都被内部客户认购完,自营客户和投资客户积累比较多。汇金商贸城8万方6000--1000016万承诺投资回报电视、引导旗、围墙、DM、小高炮、公交卡、报纸小商品批发商贸城低总价,高回报率,3倍于销售量的客户,当天开盘涨价30%,1F当天基本销售一空。华东

6、商业城150万方3000--900030万低总价,投资门槛低电视、引导旗、围墙、DM、高炮、报纸大型建材装饰批发市场一二期基本销售完，主要是总价低，投资和自营比较方便，规模大。其它投资类型的市场横塘地区样本客户数量1025份，若按照本地区有2052户客户来统计：有418组客户考虑购买；有957客户考虑租赁；有323组客户不确定；有354组客户不予考虑。因此单单依靠本案周边的客户是不够去化本案的。注：以上购买需求是在价格、经营管理、整体规划、推广包装、招商力度等方面满足的情况下的理想购买人数。本项目所在市场◇市场分析结论

7、一、分析投资类市场后得出1、投资产品多元化。2、有投资回报模式，可以很大程度的带动销售，并快速去化。3、商业项目价值的提升最终还是要通过经营上的定位和包装来提高目前的销售价格，因此在营销上要极大的进行炒作概念和项目包装。4、苏州投资品种比较多，苏州市民已经具备一定投资意识。二、分析专业市场后得出1、统一经营管理，是主流，也是绝大多数经营者和投资客户的认同。2、应该有知名度广，品牌过硬的主体商家进入，坚定经营者和投资客户的信心。◇案例分析——汇金商贸城江南汇金商贸城项目位于桐泾路与金门路之间，2006年苏州商业协会重点推

8、荐项目，总建筑面积8万方。定位为苏州市区小商品批发市场，20年（含建设期）经营权商铺，20平米标准8万元起售，50％银行按揭，首付4万元起。在项目功能上设置了传统百货、潮流百货、精品箱包、品牌鞋业、时尚服饰、家居用品、特色餐饮、流行娱乐八大功能板块。地下一层为食品直销基地，一层、二层为义乌小商品直销基地，三层是作为时尚服饰休闲基地