贵州御东菁华项目定位与营销推广策略_(可排版)

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1、御东菁华◎项目定位与营销推广策略◎核心战略考量（1）如何建立一个5万平方米高层住宅的形彖？（2）如何达成这一住宅项目的营销成功？我们的思考：>；市场存在有助于项目的独特定位吗？>；如呆这个独特定位存在，那么是什么？获取：核心竞争力达成：市场推广VS清盘销售具体进一步的战略方向我们分以下几方血进行分析……第一部分：市场分析篇第二部分：口标客群篇第三部分：定位包装篇第四部分：推广策略篇第五部分：销售策略篇第一部分市场分析篇地块解读石阡县18个乡镇分布图，汤山镇为县城城关镇，居18个乡镇的中心位置。一、地理位置木

2、案位于石阡县汤山镇北塔大道南段东侧，紧邻母亲河…龙川河。毗邻县医院、汤山镇第一小学、国家级保护文物“万寿宫”。离中心城区步行几分钟路程，地理位置优越。优势：1、路网发达，临近中心城区，生活方便2、景观好，青山绿水，紧邻龙川河；3、距汤山一小、汽车站、县医院较近，牛活配套齐全；4、是石阡县新城区目前标志性建筑；劣势：1、项目规模不大；四周环境不成熟；2、户型单一;B・1户型有暗房；A-l>A・2户型浪费空间大；3、户型而积偏大；均在132-139m2Z间；4、项目自身绿化少，四周都屈民房居住区，人文环境参差不齐。机会

3、：1、城市规划向北发展；2、市政规划落实，配套服务将更完善；3、周边地块相继开发，板块人气上升；4、两高两铁交通路线的规划与建设；威胁：1、市场同质化竞争日趋严重；2、全县人均收入不高，购买力冇限；3、2012年面市的楼盘增多,竞争加大;4、宏观调控影响住房消费心理预期；5、2012年的银行按揭有可能增加到40%；6、银行按揭的放款速度严重影响资金冋笼速度；二、SWOT分析市场精研高性价比的精胡住宅是木地块的最佳选择方向地处石阡县最具发展潜力的区域，未来发展空间较大;地块周边生活配套设施相对较近，对楼盘价值有益；综

4、合资源决定本地块具备开发高档小区的条件；三、解读结论石阡县主要交通要道有305.203两条省道，对外到铜仁、岑巩、镇远、贵阳、思南等地，相对来说石阡县的交通不发达，对当地的经济发展冇很大限制。石阡县地理位置及对外交通石阡县位于贵州省东北部，铜仁地区中部，横跨东经107??44,55〃108??33‘47〃，北纬27??17‘5〃27??42‘50〃,地处湘西丘陵向云贵高原过渡的梯级大斜坡地带。县境东西最大间距861>.6千米，南北间距47.6千米，境域而积2173平方千米。东邻江口、岑巩县，南接镇远、施秉县

5、，四接凤冈、余庆县，，北靠卬江、思南县，辖7镇口个乡，是一个传统的山区农业县。境内山峦起伏，沟谷纵横，东南高、西北低，岩溶地貌明显。属中亚热带湿润季风气候区，日照充足，气候温和，雨量丰沛，暖湿共节，无霜期长。石阡县下辖18个乡镇（街道）。（其中：9个民族乡），BIJ：龙城镇、龙井乡、花桥镇、坪地场乡、石固乡、五徳镇、枫香乡、青阳乡、中坝乡、甘溪乡、坪山乡、口沙镇、聚凤乡、本庄镇、河坝场乡、汤山镇、大沙坝乡。5个居委会。国十•面积：国十•面积2173平方公里，森林覆盖率52%。石阡县行政区域划分石阡县经济及人口情况全

6、县经济状况：2010年，预计全县生产总值完成210000万元，按可比价计算，同比增长14%,其中第一产业完成增加值87000万元，第二产业完成增加值40000万元，第三产业完成增加值83000万元，同比分别壇长11.5%>19.5%>13.9%；固定资产投资完成150000万元，同比增长35.9%;财政总收入完成15868万元,同比增长42.3%；金融机构存款余额达267740万元，贷款余额达到148812万元,同比分别增长40.8%和23.2%；农林牧渔业总产值完成139520万元，同比增长7.5%；社会消费品零

7、售总额预计达到46000万元，同比增长23.5%；城镇居民人均可支配收入达到9796元，同比增长8.8%；农民人均纯收入达到3223元，同比增长16.8%。全县总人口：总人口45万，伍佬、侗、苗、土家等12个少数民族占总人口的68%o城市人口：城区常住人口4万多人。城市化率:不到10%。石阡县历年房屋均价2005年2006年2007年2008年2009年2010年2500元1500元1200元1300元800元600元随着石阡县的经济发展，房价将会在健康状态下上升，只是空间与速度问题。那么，2012年的房价将如何定

8、呢？2011年3000元2012年9市场竞争情况项目名称占地面积项目规模主力户型备注国际名豪43000m28栋电梯楼28万平方米92-145m2开始认筹，交5万抵7万优惠政策天福领秀城30000m28栋电梯楼20万平方米未知正在平地，明年上市南泉小区3000m212000平方米步梯房104-142m2正在预订中，预订量28套均价待定待定2888/m2黄金水都