东恒 国际领寓 项目发展定位与营销推广策略

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1、东恒国际领寓项目发展定位与营销推广策略东恒·国际领寓项目发展定位与营销推广策略2008年3月NO.67699发展指导思想：虚实结合，以正合，以奇胜战略——做市场的领导者！做游戏规则的制定者！高瞻远瞩：适度超前，顺势而为，紧随国际TOD潮流，立足城市建设和运营的高度，缔造城市标杆；高屋建瓴：基于项目利润最大化，创新引入“国际街区，领寓一族，MOHO生活”概念，于市场空白处造势，领跑市场，创立东恒品牌。战术——产品：概念化的包装落实到实际的产品层面上；国际潮流规划设计和适度超前的生活理念引导；创新户型（1+1、

2、1+2）立体组合，一房两用；自助菜单式装修；家居电器配送，远程遥控智能化设施；私邸商务会所，24小时管家式酒店及代租管理及（短住一天，长租一年）；居住、办公、度假、投资四位一体。营销：以创造第一、表现差异、引导消费的“铁三角”策略颠覆市场！稳扎稳打以“私家酒店”为情感主线的心理战术，独创反向营销！内销为主，外销辅助，细分客群，逐一歼灭！推广：缔造一个城市的方向—“缘定爱情公寓”浪漫空中花房系列一鸣惊人，贴心推广。报告目录第一部分市场研究与分析1.1国际住宅市场发展趋势…………………………………………………3

3、1.2烟台开发区房地产市场调研与个案研究1.2.1烟台区域经济发展与投资环境分析……………………………………51.2.2烟台及开发区房地产市场状况与发展趋势……………………………71.2.3区域市场重点公寓项目调查与个案研究………………………………13国奥天地（部分公寓，竞争性项目）…………………………………13海天景苑（部分公寓，基本售完）……………………………………15静海国际（开发区纯公寓项目）………………………………………16橡树湾（市区纯公寓项目）……………………………………………171.2.4国

4、内公寓项目典型成功案例借鉴（深圳趣园）………………………191.3市调结论综述（关键词解读：酒店服务式公寓）……………………21第二部分项目分析与价值研判2.1项目分析…………………………………………………………………232.2项目价值研判……………………………………………………………212.3项目发展建议……………………………………………………………22第三部分项目定位项目的物业功能与形象定位……………………………………………24项目的案名定位…………………………………………………………项目销售价格定位策

5、略（项目价格体系设计另行提供）……………销售目标市场与目标客群定位（关键词解读：MOH生活领寓一族）第四部分项目营销策略4.1项目总体营销指导思想与策略…………………………………………4.2销售前提——我们准备好了吗…………………………………………4.3销售与入市时机——顺势而为，百战不殆；有势借势，无势造势…4.4项目销售周期设定（工程进度与销售进度关系）4.5项目销售阶段控制策略与销售目标4.6销售价格控制策略………………………………………………………第五部分项目推广策略5.1项目推广总控策略……………

6、…………………………………………5.2项目阶段推广策略………………………………………………………5.3广告推广费用预算………………………………………………………第六部分外销渠道建设与管理………………………………………………………注：本报告只为策略报告；《项目营销推广执行报告》（含详细工作计划）签约后另行提供。第一部分市场研究与分析1.1国际住宅市场发展趋势1.1.1传统住宅小区发展现状铸成城市结构和形态的大错－城市被大马路分割成一个个的独立小王国，理想的高密度网状城市结构不复存在，形成交通混乱和效率低下的城

7、市结构。适宜居住性差－破坏了城市公共领域；功能单一使服务与居住人为割裂，商业无论规模、品种和地点都不方便；人们常被动的被孤立在家中。交通拥堵的制造者－使工作与居住割裂，迫使人们在不同分区之间奔波，形成人财物的巨大浪费和环境生态的破坏。小区内部道路与城市道路不衔接，对疏散交通不起任何作用。交通都汇集到几条“大马路”上造成拥堵而无法解决，这一恶果可能需要几十年来消除。呆板的城市景观－孤立在“住宅小区”内的人造景观无法融入城市景观中。破坏历史文化建筑－拆除旧城和传统建筑，形成现代主义单一的城市形态。无序蔓延，浪费

8、巨大－低密度以及巨大的红线后退，造成了城市土地、资源、能源浪费和环境污染。城市增长无序蔓延和混乱，城市功能与效率低下，最终不可避免地导致城市脏乱差。设计含量低下－将一栋建筑复制几遍、十几遍甚至几十遍，设计技术含量低下，造就了劣质的城市环境。新型主流居住社区发展趋势概要——高密度住宅和公寓成为市场趋势适宜居住性理论：为舒适的社区城市充分利用各种城市资源，增加社区中心，提高适宜居住性、社区感、舒适感和适宜居住性，小尺