北京中北领寓住宅项目营销策略报告

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1、中北领寓营销策略报告目录第一章市场篇31市场概况：322008年房地产市场走势展望432008宏观调控新政64城市发展105房地产市场概况126宏观环境分析总结：17第二章项目篇181．项目概况182．区域房地产市场发展概况错误！未定义书签。923．区域市场分析224．区域市场分析小结：305．项目SWOT分析316．价格定位337．客户定位398．产品建议：439．分线索营销执行6410现场包装7811项目商业概况5592第一章市场篇1市场概况：进入2007年以来，全国房地产市场呈现出供需两旺的一片大好形势。一月到九月份房价也均出现涨幅近50％的现象，武

2、汉也不例外，从2007年初全市成交均价4057元/㎡跳涨到九月的6037元/㎡，且性价比稍高的搂盘更是一房难求。观点提示：宏观调控“组合拳”让一线城市楼市遭遇寒冬。终于，坚定的市场已经松动，开始持币观望随着国家宏观政策力度的加大，一系列抑制房价过快上涨的政策不断出台，坚挺的市场出现松动迹象；客流量萎缩，消费者的心态也随着房价变动而发生着微妙的变化，在7月份之前，消费者的房地产买入信心值随着房价上涨而上升，但是在7月之后，房价升幅超过了普通百姓的心理承受和实际承受能力，同时消费者也开始倾向于认为房产已经在失去其投资价值，买入信心值开始随着房价的上升而下跌，成

3、交量的急剧下跌的情况尤为表现在一线城市；武汉也受政策和整体市场下滑德92影响，价格涨幅趋缓、成交量开始萎缩。由于部分有资金压力的开发商信心不足，虽然降价没有直接表现在价格上，但随之出现的是大折扣促销，武汉有些搂盘折扣甚至达到6％，一线城市这种情况在2007上半年是不能想象的；“第二套”信贷政策把大部分德投资客挡在了售楼部的门外，自住客也开始持币观望；面对国家雷霆的宏观调控，面对竞争日渐激烈的市场，面对持币观望的客户，我们怎样突出重围成为值得我们探讨的问题。12008年房地产市场走势展望观点提示：2008年国家将继续加大中低收入住房保障力度，打击投机行为，市

4、场监管制度更严厉。中国的房地产市场，已经不能被看成是一个完整的市场，而应当至少被切分为两大块：主要用于投资的中高端市场，以及自住与投资兼顾的中低端市场，而这两块市场未来的走势很可能将出现差异。目前山雨欲来的房产市场宏观调控，实际上其政策的主要着力点是在中低端市场，国家将全力保障的双限房、廉租房等措施也主要解决的是中低端家庭的居住需求。而这一市场的价格失控也的确会严重影响社会和谐，由于2007年房价的普涨已经引起了中央政府的严重关注，因此可以预期2008年上半年还将会有一系列严厉的地产调控政策出台，整个2008年中低端市场的房价应当很难明显上涨。92但是，房

5、地产市场对宏观经济正常运行的重要性也不言而喻，楼市成交量的速冻甚至于大批开发商的资金链断裂也绝非调控政策所期待的结果，对不同地区的房地产市场，我们认为2008年的走势可能大不相同。简单地说，北京由于年中会召开奥运会，将会成为一个特例，房价在下半年回落的可能性非常之大；上海、广州等东部的大型城市虽然房价已处高位，但人口迁移所带来的自住需求，以及股市等投资渠道的收益转移，使得房地产价格有着比较有力的支撑，房价将难以大幅回落；其余在2007年房价出现快速上升的城市，我们认为虽然其房产价格中长期仍然看好，但在2008年则不容乐观，很有可能出现一波幅度有限的回调，随

6、后房价稳定在一定水平之上。至于中高端房地产市场，我们认为政府将会主要将其交由市场来定价，也会将其看作是一个投资领域而非民生领域。不仅如此，由于该市场上的投资者以国内高端人群和海外投资者为主，受宏观调控政策的影响非常之小。因此在国际游资纷纷涌入，国内投资渠道狭窄的背景之下，我们认为除那些炒作过度，并且已成为当地价格标杆的地产项目会出于社会和谐的需要而受到严厉打压，从而被迫压低价格之外，该市场的平均价格应当维持在高位并继续震荡走高。9212008宏观调控新政1.108年房地产政策落实的“核心”今年两会期间，国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大一次会议上作政

7、府工作报告时说，要抓紧建立住房保障体系。要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业，提出今年要采取德四项措施。²措施内容：一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。

8、依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，加强农村住房建设规