草原明珠花园策划方案

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1、草原明珠花园营销策划案前S如今是商品社会，市场经济。任何商品都在不断追求其个性化、形象化，相互间的竞争也变得FI益激烈，房产市场更是如此。一个好的房产项目耍想取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥冇良好公众形彖的楼盘。本案立足于对呼市住宅楼市场的止确理解和调研，対其内外环境与有效需求、公众消费意识、优势与劣势分析等方面进行科学理性的分析论证。市场分析房地产业是一个风险与机会并存的行业，专业的开发商能从众多的市场现象中分析找出消费者的真止需求，并沖以满足，从阳抓住机会，获得成功。因此市场是根本，是

2、我们止确决策的依据。一、项目概况及策划建设目标1.位置与坏境（1）.项忖位置：呼和浩特市四北方，毗邻金川开发区，位于金海路以北，盐站四街两侧。（2）.交通便利畅通：小区内自身的规划道路介理，盐站西街贯穿其屮。（3）.环境幽静：小区远离都市的喰闹，自然环境比较清净幽雅。2.园区的工程建设指标：（1）.项tJ占地而积：21公顷（2）.规划建设项目：小区中心花园及规划道路，物管中心，商业中心等。3.建筑物概况：（1）.主体建筑为6层经济型公寓。总建筑面积250000平方米（2）.主打户型：面积130平方米（70%）,100平方米（15%）,层面设计小跃式。（3）绿

3、化率42%.容积率20%.建设密度30%二、市场机会点分析1、都市住宅市场背景分析随着政府对房地产业的各种政策出台，呼和浩特的房地产市场空前活跃起来。总的来说，丨1前呼市房地产开发存在着这样一个特点：一方面是商品房总体开发量大,枳压情况严重:另—•方面是商品房有效供应严重不足，消费者买不到所需的房子。在这种市场条件下，开发商只冇切实的从市场的需求出发，从消费者的需求出发，找出市场机会点、空白点，进行差异化营销，才能在竞争屮取胜。呼和浩特市住宅市场，具有如下特点:（1）、商品房总体开发量过人，积压现象严重政府为了支持房地产业的发展,不断出台一些新的政策來鼓励开

4、发。而银行住房贷款的普及，更是空前的调动了消费者的购房热情。于是，有的开发商盲日地进行人规模开发，使呼市的商品房总开发量迅速猛增，直至过剩，其至出现一个区域内数十个项tJ同时开发的情况。但是，在这种人规模的开发行为屮，真正卖得好的项日却只是少数。商品房的人量积压，使开发商们感到了市场形势的严峻。冇不少号称是大手笔、新概念的楼盘一面市就受到了消费者的冷落，造成积压，如“昭君花园”、“丽苑阳光城”等等。（2）、市场有效供给不足，需求与供给发生错位虽然市场上商品房的供应量如此Z大,但仍冇众多的购房者买不到适合自己的房子。这说明，消费者并不是没有购房的需求，而是商品

5、房的供应与消费者的需求类型发牛了严重的错位。因此，那些对准了购房者的需求的项目就能引起消费者的购厉激情，从而创造出一个个销售奇迹。（如“如意住宅小区”、“学府花园”等）反之，那些与消费者的需求发生错位的项目就只能在竞争屮被淘汰，而成为积压房。差异化营销成为占领市场的有效办法：第一，历地产营销之根本，就是要找出市场的空白点、机会点，为项目树立鲜明的风格特色,与其它项日形成区隔，从而减少竞争，占领市场。人无我有，而“我有”若为市场所需，“我”就占领了市场。因此虽然市场竞争如此的激烈，但仍冇少数的楼盘在消费者屮引起了轰动，一面市就很受关注。比如：“学府花园”“海天

6、花园”等，这些开发商们找准了市场的切入点，同时乂存在有这种需求的消费者，市场出现了供需不平衡的空片点，进而去开发满足这种需求的项目，再配以各自不同的风格进行营销，最终赢得了市场。第二，挖掘项忖潜力，实现等值营销，将成为房地产营销的主要趋势同一区位、同一档次甚至同一类型的楼盘，因为挖掘潜力的程度不同，其最终结果也会大不相同。有的房子其本身价ffi并不高，单山于开发商对其潜在价值进行了大力的挖掘，使其最终实现了市场价值的最人化，可以说'‘学府花园”就是如此，本来只有1000元左右的价值,仁和公司通过各种手段，将其潜在价值充分的挖掘出来，最终将价值提髙到2000元

7、左右。这说明，只有挖掘出项目的潜在价值并使英兑现的营销才是成功的营销。随着越來越多的开发商认识到等值营销的重耍性，等值营销将成为房产营销总趋势。2、木案而临的市场特征（1）、总体供过于求，局部供不应求自2000年以來，市场购买需求于开发量同步增长，总体上有效需求不足，供人于求，但区域内个别楼盘能在短期内完成90%的销售，反映出市场无均衡性和开发水平的差异性。（2）、开发商注重市场研究，但准确度把握不高。有实力的开发商均投入力量仔细分析l]j场需求，以便进行产品定位，但在方法中不能白分之百保证产品定位的市场准确度，造成人面积滞销。（3）、经济实用房畅销，高档住

8、宅缓销，高档公寓滞销。（4）、购买群体阶层明显90年