海洋明珠花园概念性发展与策划

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1、海洋明珠花园（暂定名）概念性策划方案呈送：湖南海洋环球置业有限公司海洋明珠花园概念性发展与策划2007.04分析项目现有的情况剖析项目所在区域房地产市场发展趋势宏观与区域市场研究目标客群分析项目深度认识地块综合条件分析区域房地产发展现状与趋势项目综合定位项目定位项目整体研究与分析思路图解地块价值解析总体定位规划与规划建议项目形象包装与推广表现Contents项目认识与理解1知己知彼，结合地块特征创造项目核心竞争力——项目宗地分析［地块／指标］项目背景信息：本项目地块位于开福区东二环线东北侧，地块东、北两面临浏阳河，东面与月湖公

2、园隔河相望，南面紧临毛家桥水果批发大市场，地块南侧的三一大道，与长永高速公路相接，直达黄花机场，西面是城市快速干道东二环线，交通便捷，北面隔河与长沙大学为邻。项目前期规划用地面积229.05亩，净用地面积106.7亩，项目总体总建筑面积24.8万平方米。项目经济指标容积率：3.48绿化率：58%建筑密度：22%建筑限高：＜100米地块东侧为浏阳风光带，对岸即为景色秀美的月湖公园。地块西侧紧靠东二环线高架路，噪音污染不可避免。道路建设较差，与外部交通联系略为不便。地块南侧为毛家桥批发大市场，鱼龙混杂，环境较差。对项目的形象有一定

3、的影响。地块北侧隔河与长沙大学相望，目前有133、805、901到达。地块外部环境（四至）［区位／交通／配套］北南西东项目宗地地块价值解析之一：收藏浏阳河“醉”美一湾浏阳河270。浏阳河于地块旁蜿蜒而过，恰好将她汇入湘江前的最后一道湾留给了项目，给地块提供了近270度的宽阔水景，对岸即为1000亩的月湖生态公园，高度稀缺性的水景资源使项目具有塑造高端楼盘的深厚底蕴。月湖地块价值解析之二：无上顺风顺水之境流水反弓，成三角形流过，是为逆水湾，风水较差。流水成圆形或半圆形围绕于前方，是为顺水湾，是“聚财”之地，风水吉利。项目宗地浏阳

4、河流经长沙城区的两道湾，一道是顺水湾，一道是逆水湾，项目恰好位于顺水湾旁，是绝无仅有的至上顺风顺水的宝地。地块价值解析之三：全生态围城122亩集中绿地，高达58%绿化率2000余米浏阳河秀美水岸浏阳河月湖1000亩月湖生态公园隔岸相望使项目具备了绿色、山水、景观、健康等生态居住的全部要素，是名副其实的生态居住之地！T威胁W劣势S优势O机会项目SWOT综合分析122亩的集中绿地、浏阳河最后一道水湾、1000亩月湖让项目具有不可复制的自然资源优势；区位2～3公里内生活配套较为成熟。公交及生活配套尚在发展中，缺乏生活氛围；项目南边的

5、毛家桥批发市场环境比较脏乱，档次较低，形象较差。开福“北聚”的规划，项目拥有良好的市场环境支撑；浏阳河风光带的建设、月湖的成熟，为周边项目带来无限想象空间；长沙高质平价产品的缺失，是项目最大的核心机会点。金鹰板块的成熟，分流项目所在四方坪的客户；今明两年，长沙面市的新项目增多，很容易陷入同质化竞争；板块整体档次不高，配套不完善，增加了开发的风险及操作难度。项目宗地分析结论：尚未雕琢的蓝田璞玉配套条件商业、生活配套一般难以支撑高档项目开发经济指标建筑密度低、绿化率高，景观资源丰富，产品创新空间大区位条件受困于北城的老旧形象,区域

6、具有很大的爆发潜力地块条件地块可塑性强，内部布局上具有较大发挥空间交通条件目前道路交通较差,难以满足出行便利的需要环境条件先天水景较为优越，具备塑造高端产品的条件地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值项目的地块犹如一块璞玉，水景、绿地是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。让我们先跳出对地块的自我陶醉，结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势，来看看我们所要面临的市场环境，从而确定项目

7、利润与品牌价值最大化的策略。Contents区域市场深度研究与项目机会发现2长沙市商品房价格现况与走势预期06年，商品房均价为2991元／㎡，同比下跌1.29％；但并不意味着房价下跌,商品住宅平均售价为2691元／㎡，同比上涨5.99％，商品住宅价格仍呈上升态势。中心城区商品住宅均价4078元／㎡，同比上涨13.78％，价格涨幅最大的是中心城区与二环之间的楼盘。无论是商品房，还是商品住宅，开福区成交均价仅高于岳麓区，分别为2627元／㎡和2496元／㎡。从我们目前了解的长沙市场来看，均价在3000以下的商品住宅将越来越稀缺，0

8、7年房价仍将继续抬升。2007后：未来长沙房地产发展潜力格局对比区域区域优势价格主要物业形态北城新河三角洲、两馆一厅；交通便利。机遇：“北聚”增速：中提升空间：大住宅、商业中城传统中央区，配套相当成熟，商业氛围浓厚。机遇：“西拓”、“长望融城”增速：快提升空间：中公寓、写字楼