房地產市場的違法行為及其責任探析

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1、房地產市場的違法行為及其責任探析摘要：房地產市場主體的違法行為大量存在，嚴重阻礙瞭我國房地產業的健康發展，必須對這些違法行為加以分析，明確法律責任，為房地產業的健康發展保駕護航。以此為基礎，開展房地產市場的專項整治，把整頓和規范房地產市場工作落到實處，爭取收到實效，這對於促進房地產行業的健康發展大有裨益關鍵詞：房地產市場；違法行為；責任近年來，隨著我的房地產市場逐步走向成熟，房地產業得到瞭迅猛發展，從國民經濟中的一個新產業、大產業逐漸上升成為重要支柱產業，在促進經濟發展中所發揮的作用日益明顯和突出。但由於我國房地產市場專業性強、涉及面廣、法律關系復雜，一些單位或個人遵法、守法的觀念

2、淡薄，惡意侵害相對人合法權益，致使法律、法規規定的各項制度得不到很好地貫徹落實；某些房地產主管機關也存在監管不嚴、查處不力的情況，個別主管部門以罰代法，使違法者受益，傢工作人員知法犯法，違法者逃避法律制裁。當前的住房制度改革，無不與土地、房屋有著密切的關系，產生瞭大量的房地產糾紛。［1］長此以往，違法行為和糾紛的大量存在必將嚴重損害我國房地產市場的健康發展，進而直接影響住宅建設和住宅消費對國民經濟的拉動作用，甚至影響到社會的穩定。因此，必須對我國房地產市場存在的違法行為加以分析，明確其法律責任，為房地產業的健康發展保駕護航一、房地產違法行為概述所謂房地產違法行為，是指違反傢有關房地

3、產管理法律、法規的行為。［2］房地產市場的違法行為則是指在房地產市場中大量存在的，違反國傢有關房地產管理的法律、法規的行為違反土地管理法律法規的行為主要有：買賣或者以其他形式非法轉讓土地的違法行為；非法占用土地的違法行為；非法批準用地的違法行為；破壞耕地的違法行為；非法侵占挪用征地補償費的違法行為；拒不履行土地復墾義務的違法行為；拒不交還土地的違法行為；擅自將集體土地使用權出讓、轉讓、出租用於非農業建設的違法行為；不辦理土地變更登記的違法行為；土地行政主管部門工作人員的違法犯罪行為違反房地產管理法律法規的行為主要有：未取得開發資質或者超越資質等級從事房地產開發；變相采用分解項目、不

4、按時開竣工以及不履行銷售價格、套型面積等項目建設要求，延緩項目開發進度、囤積炒賣土地；不執行傢關於房地產項目資本金管理的規定，虛假出資、騙取貸款從事項目開發；不履行項目規劃審批條件，擅自變動建築容積率等指標，增加建築面積和層數獲取額外收益；串通房屋測繪機構,在面積計算中弄虛作假，或者擅自加大公攤面積，將分攤的公共面積再次出租或出售；不按法律法規的規定處理面積糾紛；虛構或不向購房人出具商品房買賣合同示范文本，欺騙購房人，損害購房人的合法權益；囤積房源，哄抬房價；提供不實價格和銷售進度信息，誘騙消費者爭購違反其它方面法律法規的行為主要有：違反《廣告法》和《房地產廣告發佈暫行規定》，以各

5、種形式發佈違法房地產廣告和房產信息，在房地產廣告中出現升值或投資回報的用語，做出與戶口、入學有關的承諾，在預售商品房廣告中出現涉及裝修裝飾內容的用語；違反《合同法》，采用格式條款侵害購房人的合法權益，將工程肢解成若幹部分分包給幾個承包人，承包人又擅自將工程轉包；違反《反不正當競爭法》，捏造、散佈虛偽事實損害競爭對手的商業信譽和商業聲譽，串通投標，抬高或壓低標價，虛假招標；違反《消費者權益保護法》，一房多賣，面積''縮水”，公共設施擅自變更等；違反《刑法》，在房地產開發、銷售、交易等環節中進行欺詐和商業賄賂，隱瞞利潤，少繳稅款，偷稅漏稅違反房地產管理法律、法規的主體有不同情況：一是與

6、房地產事項相關的公民、法人和其他組織，如隱瞞房地產已被查封的情況而設定抵押權的公民，違反規定，擅自預售商品房的房地產開發企業等；二是房地產行政主管部門，如沒有法律、法規的依據向房地產開發企業收費的房管部門；三是其它違法主體，如非法出讓土地使用權的其他行政機關二、房地產市場違法行為的法律責任房地產市場主體的違法行為主要承擔三種責任，民事責任、行政責任和刑事責任1.民事責任房地產的民事責任，是指房地產主體違法或者違約之後，依法應當承擔的民事法律後果，包括侵權責任、違約責任等房地產關系中承擔民事責任的方式主要有：停止侵害，排除妨礙，消除危險，返還財產，恢復原狀，修理、重做、更換或退回，賠

7、償損失，違約金，消除影響、恢復名譽，賠禮道歉等十種民事責任方式。例如，《中華人民共和國廣告法》第3條、第4條規定：“廣告應當真實合法廣告不得含有虛假的內容,不得欺騙和誤導消費者”,第38條則規定：“違反本法規定，發佈虛假廣告，欺騙和誤導消費者,使購買商品或接受服務的消費者的合法權益受到損害的，由廣告主依法承擔民事責任；廣告經營者、廣告發佈者明知或者應知虛假仍設計、制作、發佈的，應當依法承擔連帶責任。”據此，對於違反《廣告法》的欺騙和誤導行為，購房者可以要求房地產商承擔