基於金融危機形勢下穩定房地產市場的策略探析

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1、基於金融危機形勢下穩定房地產市場的策略探析摘要：金融危機對中國經濟的影響正在進一步加深，房地產市場調整還將持續一段時間，但其穩定健康發展的基本面和中長期趨勢沒有改變。在目前金融危機的形勢下，如何穩定房地產市場是一個重大課題。在分析中房地產市場面臨的現狀的基礎上，詳細探討瞭金融危機給中國房地產市場帶來的巨大沖擊，並提岀瞭穩定中國房地市場的相應對策關鍵詞：房地產；金融危機；穩定中圖分類號：F293.35文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2011)18-0154-02—、房地產市場面臨的現狀1.房地產價格與面積呈下降趨勢。2007年以來，在緊縮政策調控下，中國的房市的泡沫成分開始收縮，一

2、些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，並出現瞭不同程度的下調［1］。2008年全國房地產銷售價格、開發投資額均繼續保持增長態勢，但商品房銷售面積和銷售額、完成開發土地面積等岀現不同程度的下降。2008年8月份，70個大中城市房屋銷售價格首次出現環比下降0.1%1-9月份，全國完成房地產開發投資21278億元同比增長26.55%但銷售面積大幅下降，前三季度銷售面積40321萬平方米，同比下降14.88%;商品房銷售額15879億元，同比下降15.02%；完成開發土地面積17888萬平方米，同比下降1.6%[2]o同時一些炒傢為盡快脫手、回籠資金，也大幅降低房價進行拋售2•市場開始走

3、向分化。由於土地制度方面監管的加強，實力較小的房地產商很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款；信貸緊縮，使得房地產商資金缺乏有效的資金來源,—些中小房地產商又不能通過股市發行股票來獲取資金；利率提高，一些中小房地產無力支付巨額的房地產信貸的利息；一些中小房地產商不具有品牌競爭力；大型房地產商更具有實力進行價格戰，通過價格戰來清洗市場等因素的共同作用將會使房地產市場走向分化，一些實力較低的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度3•房地產商積極改變營銷策略以跳出困境。一方面，開發商積極采取降價策略，采用降低首付款比例的營銷手法。如蘇州推出首付一成的優惠政策，其餘10%^先由開發商承擔，在交房時

4、由購房者一次性付清；或者首付兩成，另外一成貸款做成消費貸款的變相降低首付款形式。另一方面，大力實施置業保值計劃，即開發商為瞭打消消費者的顧慮，鼓勵他們買房推出的置業保值計劃。一般在約定購房後一段時間之內，如消費者購買的房源出現價格下降，消費者可以退房或者開發商補給消費者相應的差價。同時推出允許消費者團購政策，團購是開發商可以吸引大批量消費者購房的活動，消費者也是人多力量大，可以跟開發商砍價，對雙方來講，處理好瞭都會實現雙贏。但實際上，涉及到優惠幅度、房源位置、個人滿意程度等多方面的原因，參加團購的人往往到最後隻有少量實現成交二、金融危機給房地產市場帶來的沖擊有關專傢預測：受目前金融危機的影響

5、，2009年後樓市風險將進一步增大，在國際、內經濟形勢以及國傢宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期1•短期內房價面臨進一步回調。從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將向後推遲，炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎；從需求結構的角度，購房需求將向實用性的中小戶型集中；從產品需求特點的角度，留存在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產產品提出更高要求，因此未來市場競爭會更加激烈在需求難以啟動、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產企業將面臨因無力融資而退出市場的風險，房地產開發企業會重新整合，包括房地產中

6、介公司、策劃代理公司、經紀公司、評估公司、擔保公司等在內的從業機構也將隨之迎來一輪行業整合。隨著企業間的優勝劣汰、合並、重組，開發企業自身發展目標和開發戰略也將放在這個大局中加以調整，開發企業將更加註重開發產品的品質，提供差異化的產品，以期在市場競爭中占據優勢地位在供需雙方的作用下，開發企業會采取進一步降價的措施，以期盡快回籠資金，短期內房價下調將成定局2•房地產供需風險加大。房地產市場的景氣下降、量減價跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發一系列的風險：—方面，利率上調、房價下跌引發的支付能力較差的已購房群體的"斷供"風險。中國商業銀行個人住房按揭貸款餘額從2003年的3329億元上升為20

7、07年末的3.13萬億元，四年來貸款數額以年均75妳勺速度增長［3］。根據國際經驗，住房按揭貸款的前三至六年是風險高危期。而過去四年中新貸出的款項，在利率上調和房價下跌的情況下，“斷供"的風險加大。另一方面，開發企業資金鏈斷裂，將導致房地產開發貸款出現償付危機以及建築工程半途而廢，進而拖欠工程款和拖欠農民工工資的"兩欠"問題可能爆發。另外，由於房地產市場低迷，投資下滑而反作用於宏觀經濟，經濟增長下滑的風險將繼