房地產市場發展趨勢調研思考.doc

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1、房地產市場發展趨勢調研思考房地產市場發展趨勢調研思考近年來，隨著國民經濟的快速發展，城鎮居民生活水平的不斷提高，人們對住房條件改善的需求越來越高，房地產業日漸成為地區經濟發展的支柱產業，隨之而來的是一些大中城市出現的房價''爆漲”現象，針對這一情況，國傢出臺瞭一系列宏觀調控措施對房地產市場進行調整，本文就样市房地產市場的發展狀況及趨勢進行分析預測。一、房地產市場的發展現狀杆市位於杆中部，地處經濟欠發達地區，是杆自治區最大的工業城市，房地產業發展起步較晚，但近年來隨著投資環境改善及城市改造建設步伐的加快，房地產業得以迅速發展。（一）房地產開發企業情況目前，杠市共有

2、各類房地產開發企業231傢，其中有資質等級企業85傢i定資質企業146傢，有資質等級企業中二級企業10傢，三級企業23傢，四級企業52傢。開發企業以內資和民營為主，國有企業數量逐年減少。外阜開發商加快進入杠市場步伐，這加劇瞭市場競爭，同時也抬高瞭本地企業參與競爭的準入門檻。開發企業註冊資金總額達到22.51億元，從業人員達到4808人，人均占用資金量達到46.83萬元。（二）房地產開發投資情況房地產開發投資持續增長。20xx年，房地產開發投資首次突破50億元，達到59.29億元，與20xx年全年相比同比增長91.3%,是叶五”期間房地產開發累計投資的1/3o在房

3、地產開發總投資中住宅建設完成的投資為47.8億元，同比增長136.6%o其它用途房屋的投資共11.49億元。房地產開發項目投資增幅明顯。（三）20xx年新開工項目情況在全部施工面積中20xx年新開工面積為404.4萬平方米，同比增長125%;其中住宅新開工面積約為354.4萬平方米，同比增長151.2%;房屋竣工面積194.8萬平方米，其中住宅竣工面積151萬平方米。房地產交易市場情況仁新建商品房交易情況20xx年，新建商品房成交14413套，同比増長仃.97%,成交面積125.91萬平方米，同比增長18.38%,其中住宅9995套，同比增長11.40%,成交面

4、積104.04萬平方米，同比增長17.67%;非住宅4418套，同比增長36.15%,成交面積21.87萬平方米，同比增長21.91%,其中商業營業用房成交3748套，成交面積20.11萬平方米o20xx年**市新建商品住宅平均價格為1526.5元/平方米，較20xx年上漲7.5%o2、新建商品房供求情況20xx-20xx年，川市房屋竣工面積分別為91.5萬平方米、78.64萬平方米、133.6萬平方米、139.01萬平方米、204.15萬平方米、194.8萬平方米，6年間商品房竣工面積840.7萬平方米。而同期房屋銷售面積分別是67.95萬平方米、75.21萬

5、平方米、114.04萬平方米、137.52萬平方米、217.49萬平方米、262.03萬平方米，6年間銷售面積904.27萬平方米。3、存量房交易情況20xx年，杆市存量房成交套數11692套，成交面積104.37萬平方米,同比增長2.01%.9.08%0其中：住宅成交10688套，成交面積88.83萬平方米，成交金額7.67億元，平均成交價格863.1元/平方米;商業營業用房成交877套咸交面積"・67萬平方米，成交金額1.76億元，平均成交價格1508元/平方米。二、房地產市場的分析仁房屋價格上漲及成本分析。20xx年杆市住房價格受土地供應、建築材料價格、拆

6、遷補償費用等影響，住房價格有所上漲，但低於全國平均水平，除住房供應結構不盡合理導致房價上漲外，其他因素也影響著房價。首先，旺盛的市場需求是房價上漲的根本原因。隨著工業化和城鎮化發展，城市常住人口增加，考慮房屋拆遷，住房新增需求也在不斷增加；國民經濟持續快速健康發展，人民收入水平不斷提高，改善住房需求不斷增加。20xx年，共核準預售住宅項目60個，預售面積178.83萬平方米，可銷售房屋共計18747套，目前已銷售10425套，已銷售瞭55.6%O其次，房地產信貸市場活躍，土地交易價格上漲是重要原因。隨著房地產金融支持力度的逐年加大，在商業貸款和公積金貸款的雙重支

7、持下，潛在需求變成現實需求。當大量儲蓄資金及閑散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入房地產市場。從土地角度來看，實行“經營性土地使用權招牌掛”政策後，土地市場交易活躍，土地購置價格逐年上漲。第三，房地產開發成本增加是房價上漲的直接原因。拆遷成本增加，平均每平方米建築面積增加成本437元。住宅單體造價上漲，鋼材、水泥、沙石等建築材料受市場影響價格漲幅較大。行政事業性收費有所調整（如人防費已由25元/平方米漲至80元/平方米），使得住宅單體建設成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墙節能保溫材料每平方米建築面積增加成本40元，住宅小區配套設施隨著住宅品質的提高，

8、每平方米建築面積的成本也